צפויה ירידה משמעותית במחירי הדירות בעקבות הכרזת שר האוצר על שני תיקונים חדשים במיסוי דירות להשקעה ודירות "עסקיות".

רמי אריה עו"ד ורו"ח

שר האוצר הציג ביום 31.5.2011 שני צעדים חדשים נוספים לבלימת עליית מחירי הדירות למגורים ולהורדתם. הצעד הראשון, ביטול הפטור ממס שבח על דירה להשקעה משנת 2013. הצעד השני, מתן פטור מלא ממס שבח למי שימכור דירה שמשמשת למשרד או לעסק.

הנזק למשקיעים מביטול הפטור ממס שבח הוא גבוה יותר בהרבה ממה שנראה כרגע לעין, היות ולפי עמדת מיסוי מקרקעין, יש להפחית משווי הרכישה את פחת הדירה המושכרת בשנות השכרתה, כך שהשבח הריאלי הצפוי במכירת דירות להשקעה יהיה גבוה במיוחד.

שני צעדים משמעותיים אלו, הוצגו במסיבת עיתונאים שהתקיימה על ידי שר האוצר ביום 31.5.2011 במטרה לשלבם במהירות כחלק מחוק מיסוי מקרקעין. שניהם מתלווים לצעדים נוספים שעודדו מכירת דירות למגורים על ידי מתן פטור ממס שבח לדירה שנייה ושלישית בתנאי שאלו יימכרו עד 31.12.2012 ולצעד של העלאת מס רכישה ברכישת דירה להשקעה.

צפוי כי שילוב של כל הצעדים האמורים יביא לירידה משמעותית במחירי הדירות למגורים עד סוף שנת 2012. נראה כי גם כאן המפסידים העיקריים יהיו מי שיחכו למכירה ברגע האחרון. נראה כי מי שימכור דירות שהחזיק להשקעה בין הראשונים ולא ימתין עד סוף שנת 2012, אולי עוד יספיק למכור את דירותיו לפני שהמחירים ירדו.

הצעד הראשון עליו הכריז השר הוא ביטול הפטור ממס שבח על מכירת דירה למגורים שאינה דירת המגורים של המוכר. כלומר , ביטול הפטור ממס על כל הדירות להשקעה, בתוקף משנת 2003. ביטול הפטור ממס שבח יביא לכך כי דירות אלו ימוסו באופן מלא במס שבח על הרווח ממכירתם החל משנת 2003. נזכיר כי שיעור מס שבח הוא 20% רק לגבי דירות שנרכשו מיום 7.11.2001 ואילו על דירות שנרכשו לפני כן יחול מיסוי שולי היכול להגיע עד 45% בגין השבח שנצמח עד לאותו יום. מכאן, כי קיימת עדיפות למכור ראשית את הדירות להשקעה שנרכשו לפני 7.11.2001 ולאחר מכן למכור את הדירות שנרכשו לאחר מכן.

בכך יבוא הקץ לפטור ממס שבח במכירת דירה אחת לארבע שנים, אשר קבע כי אדם אשר בבעלותו יותר מדירה אחת המשמשת למגורים, זכאי לפטור ממס שבח אם עברו ארבע שנים בין מכירת כל דירה שברשותו. לפי הוראת השעה שחוקקה בינואר 2011 הרי עד ליום 31.12.2012 עדיין יוכל בעליהן של שתי דירות למכור את דירותיו בפטור ממס שבח בנוסף למכירת דירת מגורים שבגינה מגיע לו פטור רגיל לפי חוק מיסוי מקרקעין. בעוד כשנה וחצי , מיום 1.1.2013 יחול מיסוי במכירת כל דירה שאינה דירת המגורים של המוכר.

הצעד השני שננקט הוא עידוד מכירת דירות מגורים ששימשו לעסקים ולמשרדים, אשר עליהם חל מס שבח ככל שלא שימשו בארבע השנים טרם המכירה למגורים או שימשו לצורך עסקי ב- 80% מזמן החזקתם על ידי המוכר. המטרה היא לגרום להסבת דירות המשמשות כיום למשרדים/לרופאים ועסקים אחרים לייעודן המקורי - כדירות מגורים. מי שימכור דירה כזו למטרת שימוש למגורים בידי הקונה בשנה וחצי הקרובות, עד תום שנת 2012, יקבל תמריץ משמעותי - פטור מלא ממס שבח. הפטור יינתן רק אם יוכח כי אכן הדירה שימשה למגורי הקונה במשך תקופה זמן מינימאלית שתיקבע בהמשך.

מדובר בשני צעדים משמעותיים להורדת מחירי הדירות למגורים. היות ומרכיב חשוב במחיר הדירות הוא ציפיות הציבור לעלייה או לירידת המחירים שלהן, הרי ההשפעה של שני הצעדים החדשים הננקטים, בצרוף הצעדים שכבר ננקטו, תביא לדעתנו כבר בזמן הקרוב להפחתת מחירי הדירות עקב הוצאתן של דירות רבות המוחזקות להשקעה למכירה, כדי להימנע ממיסוי גבוה בעתיד.

לעניין זה נציין, כי הנזק למשקיעים מביטול הפטור ממס שבח הוא גבוה יותר בהרבה ממה שנראה כרגע לעיין, היות וכאמור מעלה, לפי עמדת מיסוי מקרקעין, יש להפחית משווי הרכישה את פחת הדירה המושכרת לכל שנות השכרתה, כך שהשבח הריאלי הצפוי במכירת דירות להשקעה יהיה גבוה במיוחד. מנגד, יוכלו בעלי הדירות לקזז את הוצאות המימון ששילמו על המשכנתא מהשבח מה שיפחית להם את המס. התוצאה הסופית של המס משנת 2013 תהיה כמובן תלויה בנסיבות כל מכירה ומכירה של דירה. ימים יגידו.