ערך המקרקעין כידוע לא רק עולה, אלא פעמים רבות גם יורד בערכו בשוק. אך הדעות חלוקות בהקשר לשאלה האם ירידת ערך מקרקעין בידי קבלנים היא הוצאה מוכרת למס. לשיטת מס הכנסה ירידת ערך מקרקעין בידי קבלנים אינה מוכרת במס עד גמר הבנייה עליהם. אולם, בית המשפט בפסק דין שניתן ביום 10.3.2011 בעניין ע"מ 1113-04 חברת רחובות הירוקה בע"מ נ' פקיד שומה גוש דן קובע הפוך. כי ירידת ערך מקרקעין או הפסד מהשקעה במייזם במקרקעין הינם הוצאה מוכרת והפסד עסקי, כפי שיפורט להלן:

1. המערערת עוסקת ביזמות, קבלנות ופיתוח נדל"ן. בשנת 1995 נטלה המערערת הלוואה על סך 3,175,257 ₪ והמחתה אותה לחברה קשורה שבבעלות בעל מניות עיקרי במערערת. ההלוואה נרשמה בדו"חות הכספיים של המערערת תחת סעיף "רכוש שוטף: חייבים ויתרות חובה".
2. שלוש שנים מאוחר יותר, הסתבר כי שווי המקרקעין של הפרויקט ירד לסך של כ-23 מיליון ₪, בעוד שכנגד המקרקעין הנ"ל עומדות הלוואות בסכום כולל של כ-41 מיליון ₪. דהיינו גרעון בשווי בטחונות לבנק בסך של כ-18 מיליון ₪. לפיכך, החליט דירקטוריון המערערת להפחית סך של 2.5 מיליון ₪ מערך ההשקעה, באופן יחסי להשקעת המערערת במיזם. בחלוף שנה, החליטה המערערת למחוק את יתרת ההשקעה, ונרשם ניכוי נוסף בגין ירידת ערך ההשקעה.
3. בשומות שערך פקיד השומה למערערת לא הותרו הוצאות אלה בניכוי. פקיד השומה טען כי ההלוואה שנתנה המערערת לחברה הקשורה, הינה פעולה במישור ההוני.
4. המערערת טענה כי עיסוקה ביזמות, בניה ומכירה בתחום הנדל"ן, וכי סכום ההלוואה שולם עבור רכישת המקרקעין כמלאי. משכך, ומשהתברר כי סכום ההשקעה ירד לטמיון, יש להתיר לה לנכותו כהוצאות בגין ירידת ערך המקרקעין. המערערת נסמכת בהקשר זה על עמדת נציבות המס כפי שפורסמה בחודש מרץ 2004 המתירה ניכוי הפרשה לירידת ערך מלאי לעוסקים בתחום המקרקעין (סוחרי מקרקעין). כן נסמכה המערערת על פסיקה שלפיה יש להתיר בניכוי הפסד כתוצאה מירידת ערך מלאי לפי הנמוך מבין מחיר עלות או שוק, בהתאם לכללי החשבונאות המקובלים. לחלופין, טוענת המערערת, היה ותידחה טענתה בדבר ניכוי ירידת ערך המקרקעין, יש לסווג את סכום ההלוואה כ"חוב רע", בהיעדר יכולת החזר מצד מקבלת ההלוואה.
5. בית המשפט מאשר כי בהיבט החשבונאי, יוצג מלאי עסקי כ-"רכוש שוטף" ויוערך לפי הערך הנמוך מבין מחיר עלות או שוק. זאת בהבדל מהנכסים שהם בגדר "רכוש קבוע", המשמשים לייצור הכנסה או נדרשים לניהול העסק, ובדרך כלל אינם נמכרים במהלך העסקים הרגיל. סיווג הנכסים כנכסי הון/רכוש קבוע או כמלאי עסקי/רכוש שוטף תלוי בנסיבות, ולשם כך נקבעו בפסיקה מבחנים כגון: תדירות ומחזוריות, "אישיות" הנישום, עיסוקו, התמחותו וניסיונו בעיסוק זה או אחר, צורת הרישומים והדיווחים, מימון רכישת הנכס, פעילותו של הנישום להשבחת הנכס, כוונת הנישום, "התמונה הכוללת" והסבירות הכלכלית של אימוץ סיווג זה או אחר (ע"א 2026/92 פקיד שומה נ' שדות, עמ"ה 170/99 באראקה השקעות בע"מ ).
6. בענייננו, אין חולק כי סכום ההלוואה לא דווח כמלאי עסקי, וכי הזכויות במקרקעין שלצורך רכישתן ניתנה לחברה הקשורה. אך היות והמערערת רק נתנה הלוואות ולא רכשה בפועל את המקרקעין לא ניתן לנכות כהוצאה את ירידת ערכו, שהרי לא ניתן לשום כל ערך - עלות או שוק - עבור מלאי וירטואלי. ירידת הערך שדווחה אינה אלא כספי ההלוואה שירדו לטמיון.
7. בחוזר 4/2004 שאליו מפנה המערערת לעניין ניכוי ירידת ערך של מלאי עסקי של קבלן, נערכת הבחנה בין קבלני בניין לבין סוחרי נדל"ן. בסעיף 3.1.4(א) לחוזר נקבע מפורשות כי לא תותר לקבלן הפחתה בגין ירידת ערך של קרקע שלא נסתיימה הבניה עליה. בסעיף 4.9 לחוזר נקבע כי לא תותר הפחתה לקבלני בניין שברשותם מלאי מקרקעין אשר טרם החלה הבנייה בהם, וזאת מן הטעם שעל מקרקעין כאלה חלות הוראות סעיפים 8א ו- 18(ד) לפקודה. תנאים נוספים להפרשה לירידת ערך הם הגשת חוות דעת שמאית ורישום הנכס כמלאי עסקי בדו"חות המס שהגיש הנישום. למן נטילת ההלוואה ועד לניכוי ירידת ערך המקרקעין, לא סיווגה המערערת את המקרקעין כמלאי עסקי ולא דיווחה על הוצאותיה על-פי סעיף 18(ד) לפקודה, ומאלה ניתן ללמוד על כך שאף היא לא ראתה במקרקעין משום מלאי באותה תקופה. מנגד, ניכתה בעלת המקרקעין עצמה לאורך השנים הוצאות שונות בקשר למקרקעין, לרבות ירידת ערך שלהם בדו"חות הכספיים שלה לשנת 1999. אם כן, טענת המערערת לפיה סכום ההלוואה שניתנה לחברה הקשורה הינו מותר בניכוי כירידת ערך מלאי מקרקעין - דינה להידחות.
8. אולם, בית המשפט אינו מקבל את טענת המשיב כי לא ניתן להכיר בחוב רע אלא אם נוצר בעסק למתן אשראי. הכלל להתרת הניכוי הוא שהחוב נתגבש במהלך הסחר הרגיל, כגון עקב תשלום עבור סחורות ושירותים, ובשונה מהלוואה להון תפעול, להשבחה או למטרה אחרת שטיבה הוני (ע"א 404/62 "שריון", ע"א 210/67 פזגז, ע"א 404/65 פרדס סינדיקט בע"מ נ' פשמ"ג, ע"א 937/90 אוגדה השקעות בע"מ נ' פ"ש ת"א 4).
9. אדרבה, בהתייחס לעסק של מתן אשראי, שבו מהוות הלוואות משום מלאי עסקי, ניתן לראות את "ההלוואות רעות" כהפסד עסקי רגיל המותר לקיזוז, ואין צורך בהחלת הוראת סעיף 17(4) לפקודה המטילה על הנישום חובת הוכחה כי החובות נעשו "רעים" או "מסופקים".
10. בית המשפט השתכנע כי במתן ההלוואה לחברה הקשורה ביקשה המערערת לקבל דריסת רגל בפרויקט, כלשונה, וזאת כחלק מפעילותה העסקית הפירותית, יש לראות בסיווג הכספים כהלוואה ובזקיפת ההכנסה וניכוי הוצאות המימון בגין ההלוואה משום הוכחה לכך שההלוואה היא הונית במהותה, בין אם פירעונה בעין (שטחים מבונים) או בכסף. סיווג הכספים כהלוואה במסגרת "הרכוש השוטף" ושינוי הסיווג ל"תשלומים על חשבון" בשנים שלאחר מכן משקפים מצב שבו מבוצעת השקעה שלא ברור מה יהיה טיבה, וזאת, כאמור, על מנת לקבל דריסת רגל בפרויקט. המערערת המחתה את ההלוואה לצורך רכישת מקרקעין כמלאי עסקי.
11. מכאן כי המהות הכלכלית האמיתית של העסקה, אשר במקרה זה, לאור הנסיבות, היא פירותית, ונעשתה במסגרת פעילות העסק של המערערת.
12. המשיב אינו חולק על כך שכספי ההלוואה ירדו לטמיון וכלו כל הסיכויים שיושבו למערערת. על כן, אין מניעה להכיר בהפסד כ-"הפסד עסקי" הניתן לקיזוז מהכנסות המערערת, אף בלי להזדקק להוראות סעיף 17(4) לפקודה בדבר הכרה ב-"חובות רעים". יש להכיר בהפסד במועד בו דיווחו אומש ומלונות רותם על ירידת ערך המקרקעין.