בחודש יוני 2010 פורסמו המלצות הועדה למיסוי קבוצות רכישה. המלצות הועדה בנושא מיסוי קבוצת רכישה לשם רכישת דירת מגורים כוללות: (א) תשלום מס רכישה כאילו רכשו החברים דירת מגורים מוגמרת (ולא קרקע); (ב) מיסוי היזם המארגן, בנסיבות מסוימות, כקבלן; (ג) הטלת מע"מ על רכישת הקרקע בידי חברי הקבוצה.

א. כללי

קבוצת רכישה מורכבת על פי רוב מפרטיים המתארגנים בקבוצה על ידי "יזם מארגן". בשלב הראשון, על פי רוב, קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע ובשלב השני מתקשרת עם קבלן מבצע.

רכישת דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה עשויה להקנות לחברי הקבוצה יתרונות כלכלים משמעותיים, כגון, חיסכון בעלויות שיווק, כמו גם יתרונות מיסוי, לרבות מהיבט מס רכישה ומס ערך מוסף.

אופן המיסוי של חברי קבוצת רכישה והיזם המארגן אינו מוסדר באופן מלא בחקיקה. כיום, במקרים רבים, רואה רשות המיסים את קבוצת הרכישה כחבר בני אדם שהתארגן לצורך בנייה. עמדה זו, לדעתנו, על פי רוב אינה תואמת את לשון החוק. לצורך הסדרת הנושא, וסיכול יתרונות המס, מונתה ועדה של רשות המיסים. בחודש יוני 2010 הגישה הועדה את מסקנותיה והמלצותיה לעניין היבטי המס של קבוצות רכישה (להלן: "הועדה").

נסקור להלן את עיקרי המלצות הועדה בקשר למיסוי קבוצות רכישה לשם רכישת דירת מגורים. יצוין כי לא נעסוק כאן בקבוצות רכישה אחרות. כגון, קבוצות רכישה לשם רכישת נדל"ן מסחרי.

ב. רכישת דירת מגורים מיזם – תמצית היבטי המס

רכישת דירת מגורים מיזם כרוכה בהיבטי מס שונים. מההיבט של היזם, רכישת הקרקע חייבת במס רכישה. במידה והקרקע נרכשת מאדם פרטי הרי שהיזם אף חייב במע"מ (עסקת אקראי).

בעת מכירת הדירה חייב היזם במס הכנסה. כמו כן, תמורת המכירה, אשר כוללת את שווי הקרקע ושווי שירותי הבנייה, מגלמת מע"מ.

רוכש הדירה, חייב במס רכישה בהתאם לשווי הדירה הנרכשת. שווי הדירה כולל כמובן את שווי הקרקע ושווי שירותי הבנייה. יצוין כי רכישת דירת מגורים חייבת במס רכישה מופחת. כך לדוגמה, רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרת בחוק מיסוי מקרקעין) בשווי של עד כמיליון ש"ח פטורה ממס רכישה. רכישת דירת מגורים, שאינה בגדר דירת מגורים יחידה, בשווי של מיליון ש"ח חייבת במס רכישה בסכום של כ-36 אלפי ש"ח.

כמו כן, כאמור לעיל, שווי הדירה כולל מע"מ.

ג. עיקרי המלצות הועדה

בהתארגנות כקבוצת רכישה על פי רוב קיימת הפרדה בין רכישת הקרקע ושירותי הבנייה. הפיצול הנ"ל עשוי להביא לחסכון מס משמעותי של חברי הקבוצה במס רכישה ובמע"מ.

הועדה ממליצה לערוך שינוי חקיקה בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מע"מ ולקבוע חזקה לפיה יראו בהתארגנות של עשרה רוכשים או יותר כקבוצת רכישה. לגבי קבוצת רכישה ממליצה הועדה תיקוני חקיקה שיצמצמו משמעותית את הטבות המס.

- מס ערך מוסף

התארגנות במסגרת קבוצת רכישה חוסכת, למעשה, תשלום מע"מ בגין רכישת המקרקעין, הואיל ורכישת מקרקעין על ידי אדם פרטי מבעל מקרקעין אשר אינו עוסק בנדל"ן, ככלל, אינה חייבת במע"מ.

הועדה סבורה כי יש להטיל מע"מ על עסקה כאמור. בהתאם לעמדת הועדה, מכירת קרקע לקבוצת רכישה הינה פעולה שחורגת מהמישור הפרטי, ולכן ממליצה הועדה להתאים את חוק מע"מ ולהרחיב את הגדרת עסקת אקראי, כך שתכלול גם מכירת מקרקעין, על ידי אדם פרטי, לקבוצת רכישה.

- מיסוי מקרקעין

התארגנות במסגרת קבוצת רכישה עשויה לצמצם את החבות במס רכישה. הואיל, והעסקה בין הקבוצה לבין הקבלן המבצע אינה בגדר עסקה במקרקעין ולכן אינה חייבת במס רכישה. בכך, למעשה משלמים החברים מס רכישה רק בגין רכישת הקרקע (ללא שירותי הבנייה). עם זאת, יצוין, כי רכישת קרקע חייבת במס רכישה בשיעור של 5% בעוד שרכישת דירת מגורים חייבת במס רכישה מופחת, לפי מדרגות. כך שלא בהכרח קיים חיסכון במס רכישה.

בנושא זה ממליצה הועדה לבצע תיקון חקיקה ולקבוע כי רוכשים המתארגנים במסגרת קבוצת רכישה לצורך רכישת דירת מגורים ייחשבו כרוכשי דירת מגורים לעניין מס רכישה.

יצוין כי לאחרונה קבע בית המשפט בעניין גולן עמוס (ע"א 5332/08) כי ללא רכישה של מקרקעין על ידי היזם לא ניתן לומר כי חברי קבוצת הרכישה רכשו דירת מגורים. קביעה זו של בית המשפט אינה תואמת את המלצות הוועדה.

מהיבט היזם, קובעת הועדה, כי מיסוי היזם כרוכש קרקע ומוכר דירות מגורים ייבחן בהתאם לנסיבות הספציפיות של העסקה. דהיינו, כאשר היזם נוטל על עצמו סיכונים של קבלן רגיל המיסוי יהיה בהתאם – מס רכישה בגין רכישת הקרקע ומס הכנסה בגין מכירת הדירות. במקרים אחרים ימוסה המארגן במס הכנסה כמתווך.

ד. הערות ודגשים

ü המלצות הועדה טרם גובשו לכדי חקיקה.

ü ככלל, הועדה מאמצת את גישת רשות המיסים, כפי שהיא מיושמת בפועל כיום.

ü המלצות הועדה מחזקות את העמדה לפיה, עד לשינוי חקיקה, רכישת המקרקעין על ידי קבוצת הרכישה אינה חייבת במע"מ.

ü רכישת דירת מגורים ומכירתה במהירות יחסית עשויה להביא (בכפוף לנסיבות הספציפיות) למיסוי הרווח במס מלא כעסקת אקראי.

· חוזר זה נועד למסירת מידע כללי בלבד. אין לראות בחומר המתפרסם בחוזר זה שום ייעוץ או חוות דעת כלשהיא. לפני נקיטת צעדים כלשהם אנו ממליצים על קבלת ייעוץ מקצועי.

לכל בעיה או שאלה נא לפנות ל- [email protected] , סוראיה ושות', רואי חשבון.