מיסוי קבוצות הרכישה כקבלנים לכל דבר

המלצות דוח הועדה למיסוי קבוצות רכישה

רמי אריה עו"ד רו"ח

דו"ח הועדה לבחינת היבטי המיסוי של קבוצות רכישה שפורסם ביום 21.6.2010, מעלה כי אין כל חדש תחת השמש. דו"ח הועדה מאשר כי רשות המיסים מתכוונת לחייב ובאופן רטרואקטיבי את חברי קבוצות הרכישה כאילו מדובר בהתארגנות קבלנית לכל דבר ועל כל המיסוי הנובע מכך לעניין מס רכישה, מס הכנסה, מע"מ ומס שבח מקרקעין.

סעיף 114 לדו"ח הועדה קובע מפורשות כי המלצת הועדה היא לפעול בהתאם לדרך הפעולה שכבר ננקטה על ידי רשות המיסים "בתיקים שונים" ביניהם "תיקים" שבייצוג כותב מאמר זה, לפיה רואה רשות המיסים את קבוצת הרכישה כחבר בני אדם שהתארגן לצורך בנייה לפי דיני המיסוי ואת חברי קבוצת הרכישה כדיירים בפוטנציה על אותו חבר. נחמת מה, בקביעת הועדה כי כקבוצת רכישה לעניין זה תיחשב קבוצה בת 10 חברים לפחות.

בסעיפים 119 ו- 120 לדוח הוועדה קובעת הועדה כי לעניין מס הכנסה: הכנסת מארגן קבוצת הרכישה כמו גם הכנסות חברי הקבוצה שיממשו את הדירות שיקבלו במהירות יחסית, ייחשבו כהכנסות מעסקאות אקראי בעלת אופי מסחרי ולכן חייבות במס מלא. נזכיר כי בפסיקה נקבע כי בעסקאות מקרקעין נקבע כי גם טווח של מספר שנים עדיין ייחשב כמימוש מהיר לעניין זה.

מארגן הקבוצה יחויב במס הכנסה ובמע"מ על שווי הדירה שיקבל עבור הארגון בערכה הריאלי ללא קשר לשווי החוזי שיינתן לה. החברים שיממשו במימוש מהיר את הדירות עלולים כנראה, לפי דו"ח הועדה להיות חייבים גם במע"מ בעת המימוש, אך לפחות הקבוצה תהיה פטורה ממע"מ בשל רכישת הקרקע עד לקביעת חקיקה מפורשת בנושא.

יש לציין כי לגישה זו של רשות המיסים בהחלט יש רגליים לכאורה בדיני המס. שכן, האבחנה שבין קבוצת הרכישה כקבלן לבין חבר קבוצת הרכישה כרוכש תואמת לגישת הפרדת הכובעים המקובלת בדיני חברות והתאגדויות שונות. כמו באבחנה בין חברה לבין בעל המניות בה.

לפי גישת רשות המיסים ההתקשרות החוזית מראש של חברי הקבוצה לבנות במשותף דירות באופן מוגדר, היא התקשרות שיוצרת שותפות, אשר אף אם היא לא רשומה, הרי היא שותפות לעניין דיני המס הפועלת למען השגת רווחים ובפעילות שטיבה עסקי. ההתקשרות בין חברי הקבוצה להקצות דירה מסוימת לחבר, היא רכישת הדירה עבור החבר מהשותפות. מכאן שמדובר בשותפות עסקית שרוכשת קרקע לצורך בנייה, ומדובר בחבר שרוכש את הדירה בשלמותה, אף אם בשלב הרכישה עדיין לא נבנתה הדירה.

לדעתנו, גישה זו אינה נקייה מספקות, והעובדה שרשות המיסים פועלת לפיה, בלא הגדרה וחקיקה מפורשת יוצרת יש מאיין בתחום דיני המס. אין אנו רואים כל הבדל בין התקשרות במסגרת קבוצת רכישה לבין רוב הסכמי השיתוף שנעשים בין בעלי קרקעות לצורך חלוקת הבניה בחלקות המוקצות להם בקרקע המשותפת. כך או כך, דומה כי הנושא יגיע מהר מאד לפתחן של הערכאות המשפטיות להחלטה ופסיקה. חברי קבוצות הרכישה בהחלט צריכים לקחת בחשבון את הסיכונים המיסויים בעסקת ההתקשרות ואת עמדת רשות המיסים האמורה מעלה, כמו גם את תוספת ההוצאות המשפטיות שיידרשו להם באם ירצו להתמודד עם עמדה זו.

לקישור לדו"ח הוועדה – לחץ כאן!