עדכוני פסיקה במיסוי מקרקעין ומע"מ – יוני 2010

מאיר מזרחי, עו"ד      שי ברגר, עו"ד       יוני כהן, עו"ד

פסיקה במיסוי מקרקעין

ע"א 7759/07 רות כספי ואח' נ' מנהל מס שבח נתניה

העוררים התקשרו בעסקת קומבינציה עם קבלן אשר לימים קרס והבנייה הופסקה. לצורך השלמת הבנייה מונו כונסי נכסים, ואלה גבו לשם כך כספים מהעוררים ומרוכשי הדירות. בפסה"ד נדונה השאלה האם יש לאפשר לתקן את שווי המכירה לאור הסעיפים 85 ו-107 לחוק מיסוי מקרקעין לאחר שנעשה שינוי מהמסוכם ביום חתימת ההסכם. ביהמ"ש קבע כי אין לתקן את השומה למרות ההוצאה הכספית הנוספת של הרוכשים. וכי יש להתיר בניכוי את התשלומים שהוציאו רוכשי הדירות בשומת המכירה העתידית.

ע"א 9152/08 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה נ' שרה ליאור

בית המשפט העליון קבע כי המבחן הראוי לקביעת השפעתן של זכויות הבנייה על התמורה המשתלמת בשל הדירה הינו מבחן אובייקטיבי. ועל כן ניתן בקיומן של זכויות בניה במכירת דירת מגורים כדי להטיל חבות במס במכירתה (בכפוף לסעיף 49 ז') גם אם הצדדים לעסקה לא התייחסו לזכויות בקביעת התמורה. 

ו"ע 1005/09 לילי שמשון נ' מנהל מס שבח באר שבע

סכום ה"פחת" מוגדר בסעיף 47 לחוק, כסכום הפחת שנוכה בפועל בגין הנכס, וכן "סכומים הניתנים לניכוי" לפי סעיף 21 לפקודה. מלשון הסעיף עולה, וכך גם נפסק בעבר, כי גם אם נישום לא ניצל בפועל את זכותו לנכות פחת על פי הפקודה, יש להפחית משווי הרכישה את סכום הפחת שניתן היה לנכותו. אולם, הוועדה הפכה את ההלכה וקבעה כי יש למסות את הרווח האמיתי שנצמח, ובמקרה שנישום לא ביקש לנכות פחת בגין נכס מקרקעין, לפי פקודת מס הכנסה, אין להפחית את סכום הפחת מ"שווי הרכישה", באופן שיביא להגדלת שומת מס השבח במכירת הנכס. לעניין זה ניתן לראות גם את פסה"ד האוניברסיטה העברית נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים.

ו"ע 9094/08 אייל עזר נ' מנהל מיסוי מקרקעין

הוועדה קבעה כי גם אם בעת ההצהרה על המכירה לא ביקש הנישום פטור לדירת מגורים בשל טעות בשיקול דעת, יוכל הנישום לשנות את דעתו ולהשתמש בפטור כל עוד לא חלף המועד הקבוע בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (תוך 4 שנים מיום שנעשתה השומה).

ו"ע 13167/09 אשל הירדן אחזקות 2000 בע"מ נ' מנהל מס שבח חיפה

בפסה"ד נדונה השאלה, האם יש להחיל את סעיף 48(ד1)(1) לחוק מיסוי מקרקעין הקובע זיכוי של 20% ב"מכירת זכות במקרקעין בתקופה הקובעת" שנרכשה בין 7/11/01 ועד 31/12/02, על מכירת חלק בשותפות המהווה איגוד מקרקעין. הוועדה קבעה כי יש לפרש את המונח "מכירת זכות במקרקעין" על פי התוכן הכלכלי. ומאחר ותכליתו של תיקון 50 היה להאיץ פעילות בשוק המקרקעין ולעודד מכירת נכסים, יש לראות את מכירת החלק בשותפות בגדר "מכירת זכות במקרקעין" ולהחיל עליה את הזיכוי.

ו"ע 1086/03 לוי ואח' נ' מס שבח רחובות

הוועדה קבעה כי העובדה שנכסי מקרקעין, המוחזקים בידי חברה, מסווגים אצלה מבחינה חשבונאית כמלאי עיסקי, אין בה כשלעצמה להוציאה מגדר "איגוד מקרקעין". על מנת לצאת מן ההגדרה, יהא על החברה להחזיק בנכסים נוספים, שאינם "זכויות במקרקעין", המשמשים אותה בייצור הכנסתה ושאינם טפלים למטרותיה העיקריות.

ו"ע 1239/07 חברת עמודי החצר בע"מ נ' מ"י אגף מס הכנסה ואח'

בפסק הדין נדונה השאלה האם חברת עמודי החצר רכשה בנאמנות את המקרקעין  עבור משפחת מסלואי או שמא נעשתה מכירת דירות גמורות למשפחת מסלואי. הוועדה קבעה כי מאחר והיה אינטרס כלכלי מובהק לנאמן בנכס והנאמן נתן בטחונות כיזם למשפחת מסלואי יש לראות בו כיזם שרכש מגרש ובנה עליו דירות למכירה.

עמ"ש 107/09 וילר אייקון נ' מנהל מס שבח טבריה

בפסק הדין נדונה השאלה מהו מועד המכירה, האם בעת אישור ביהמ"ש שלום לפירוק שיתוף המקרקעין ומינוי הכונס או מועד חתימת ההסכם או שמא מועד האישור הסופי ע"י ביהמ"ש להסכם. קביעת מועד המכירה היא אשר תקבע האם חלה על העסקה חבות במס מכירה. הוועדה קבעה כי אין תוקף להסכם או לאישור ביהמ"ש ללא שילוב השניים ועל כן מועד המכירה הוא המאוחר ועל כן לא תהא חבות במס מכירה על העסקה שבנדון.

ו"ע 1022/06 רפאלי נ' מנהל מס שבח ירושלים

במקרה שבנדון חתם העורר, ביום 12.4.2005, על הסכם למכירת חנות בירושלים (הזכות הנמכרת). מספר ימים קודם לכן, ביום 21.3.2005, רכש העורר 1/3 מזכויות הבעלות בחנות בירושלים (הזכות החלופית). הזכות החלופית נרכשה מאחיו של העורר. במסגרת תיקון מס' 55 לחוק, שפורסם ביום 12.4.2005 הוסף סייג לסעיף 49יא לחוק מיסוי מקרקעין המעניק פטור ממס בחילוף "מבנה עסקי". הסייג שולל את הפטור במקרה שבו רכישת הזכות החלופית נעשתה מקרוב. הוועדה קבעה כי ניתן להחיל את הפטור למפרע.

פסיקה - מע"מ

ע"א 8863/07 ב.מ. כפריס דדו בע"מ נ' מנהל מע"מ חיפה

ביהמ"ש העליון קבע כי שאין לראות בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה משום פיצוי בגין עסקת מכר המחייב תשלום מע"מ, גם אם המקרקעין מיועדים להפקעה. החלטה זו הפכה החלטה קודמת (ע"ש 870/02, תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף) אשר קבעה שאין לבצע חלוקה בין פיצוי בשל שינוי יעוד לבין הפקעה.

ע"ש 1271/06 פריזט דוד נגד מע"מ פ"ת

מנהל מע"מ הוציא שומת עסקאות למערער, אשר היה רשום בשנים הרלבנטיות כעוסק מורשה (בניה ושיפוצים). בית המשפט דחה את עמדת רשויות מע"מ בקובעו כי המכירה לא נעשתה "במהלך עסקו" של המערער. בית המשפט פסק כי עצם העובדה שהדירה נמכרה במחיר העולה באופן משמעותי על מחיר העלות, אין בה כדי להצביע על פעולה מסחרית. כמו כן, בחינת יתר המבחנים הרלוונטיים כגון מבחן הידע והבקיאות אשר לא התקיים בידי המערער על אף עיסוקו בענף הבניה והשיפוצים, מקורות המימון הפרטיים של העסקה והעדר קיומן של עסקאות רבות, הובילו להחלטה לבטל את החיוב במס.

ע"א 9333/02 מנהל מע"מ טבריה נגד אבו סאלח חוסיין

בית המשפט העליון קבע ברוב דעות כי מס התשומות ינוכה באופן נומינלי בלבד, בין אם הניכוי ייעשה במסגרת הדו"ח התקופתי המוגש על ידי העוסק כשומה העצמית, ובין אם הניכוי יידרש בהליך של  שומה לפי מיטב השפיטה. יובהר כי בית המשפט לא הכריע בשאלה האם מנהל מע"מ, בבואו לחייב עוסק בשומה לפי מיטב השפיטה (הכוונה לחיוב עסקאותיו של העוסק שלא דווחו על ידו), מחויב להביא בחשבון את מס התשומות אשר לא נדרש בידי העוסק. פסק הדין דן אך ורק בשיערוך התשומות והותיר את הנ"ל בצריך עיון.

ע"א צביון בע"מ נ' מנהל מע"מ גוש דן

מנהל מע"מ סרב להתיר למערערת לנכות את המע"מ בשל קבלת שירותים, מאחר ולטענתו, לא שוכנע כי מס התשומות ישמש בידי החברה לביצוע עסקאות החייבות במע"מ. ביהמ"ש העליון קיבל את עמדת המנהל, וקבע כי המע"מ לא יותר בניכוי, מאחר והמערערת לא הצביעה על הסתברות גבוהה, לקיומן של עסקאות החייבות במס בעתיד. ביהמ"ש העליון קבע כי מבחן ההסתברות, יבחן באופן אובייקטיבי, לאורם של מספר מבחני עזר, הכוללים, בחינת קיומה של תכנית עסקית מגובשת,  קיומה של תשתית ארגונית מפותחת ויציבה, וכן בחינת  מידת התאמתה של התוכנית העסקית למהותו של העסק או העיסוק הנבחן, יכולתו הפיננסית של העוסק, מידת ההשקעה שהשקיע העוסק בפיתוח המיזם, וכלל הנסיבות הנוגעות לקיומן של עסקאות החייבות מס בעתיד.

תקנות מיסוי מקרקעין

תקנה חדשה, תקנה 27א לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה) התשל"ה 1974, קובעת כי כאשר עסקינן בשרשרת של פירוקים בהתאם לסעיף 71 לחוק ישולם מס רכישה פעם אחת בלבד בהעברה הראשונה וזאת בתנאי שלא חלפו שישה חודשים מיום הפירוק הראשון ועד להעברה האחרונה, וזאת ללא קשר ליום רכישת המקרקעין ע"י האיגוד הראשון או לקיומו של יחיד בסוף התהליך.

המחברים:  חברי צוות משרד מאיר מזרחי, עורכי דין