עדכוני פסיקה במיסוי מקרקעין לתחילת שנת 2010

מאיר מזרחי, עו"ד

ע"א 9368/07 לודמילה מאיר נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים

אחד התנאים לזכאות המוכר לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים בפטור לפי סעיף 49ב(2) הוא כי בבעלות המוכר דירת מגורים אחת בלבד, ובסעיף 49ג(3) נקבע כי בעלות בדירה נוספת בשיעור הנמוך מ- 25% בדירה לא תחשב לעניין זה כדירה נוספת.

במקרה שנדון בפסק הדין בבעלות המוכר היה חלק הקטן מ- 25% בבניין דירות. בית המשפט קבע כי יש לבדוק האם סכימת חלקיו עולה על 25% מדירה אחת ובמקרה כזה יש לראות את בעלותו בבניין על אף שהיא נופלת משיעור של 25%, כעולה על שיעור של 25% בבעלות בדירה אחת. לאור האמור לעיל קבע בית המשפט כי המוכר אינו זכאי לפטור מכוח סעיף 49ב(2) לחוק.

ע"א 3534/07 פרידמן חכשורי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א

ביהמ"ש העליון קובע כי "לשווי המכירה" של מקרקעין בעסקת פינוי בינוי יש להוסיף את התחייבותו של היזם לשאת בהוצאות פינוי הדיירים. וזאת באבחנה מהוספת הוצאות הפיתוח, שככל שלא נעשו במקרקעין אין להוסיפם לשווי המכירה, כיוון שאין התחייבות היזם לשאת בהוצאות אלו, בעוד שבהוצאות הפינוי התחייב לשאת.

ו"ע 9090/08 לילי ליין נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

הוועדה קבעה כי הוצאה בגין פיצוי על עסקה שבוטלה לא מהווה הוצאה המותרת בניכוי בגין מכירת אותם מקרקעין לאחר מכן במחיר גבוה יותר. הוועדה לא מצאה כי הפיצוי ששולם מהווה השבחה לנכס.

ו"ע 163/07 יעקב לוי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים

הוועדה קבעה כי יש להעדיף את הרשום במשרדי מיסוי מקרקעין לעניין שווי הרכישה מול חוות הדעת השמאית שנעשתה לאחר שנים רבות.

ע"א 44750/08 עו"ד יחיאל וינברג נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א

במקרה בו סרבן גט סרב לחתום על הבקשה לפטור במכירת דירת מגורים אשר תמורתה תועבר לאשתו וילדיו מטעמי נקמנות, ביהמ"ש קבע כי כונס נכסים רשאי להיכנס בנעלי החייב לצורך ניצול הפטור לדירת מגורים וכי בשל הנסיבות לא יהיה ראוי להתייחס לפטור כאישי.

עמ"ש 106/09 נח'אש מוסטפא נ' מנהל מס שבח

הוועדה קבעה כי אלמן שאחות המנוחה העבירה לו מקרקעין יוגדר לצורך הפטור ממס שבח כקרוב על אף שאין לאלמן ילדים מהמנוחה. אולם, לעניין מס רכישה הוא לא נכנס להגדרת קרוב.

ו"ע 6020-12/08 צופיה ברגמן נ' מנהל מס שבח חיפה

הוועדה קבעה כי לעניין קביעת שווי דירת מגורים מזכה לצורך קבלת פטור לפי סעיף 49ז, שהתמורה המשולמת מושפעת מהזכויות לבניה נוספת, יש להוסיף לשווי בית צמוד הקרקע תוספת בשל פרטיות וחצר בשיעור של 30% (בהתאם לנסיבות המקרה).

ע"א 8763/06 מרדכי גבריאלי נ' מנהל מס שבח מקרקעין ירושלים

כאשר נישום הרים את הנטל והוכיח ברמה הנדרשת כי הוציא בפועל הוצאות המותרות בניכוי לאיזה מן המטרות המפורטות בסעיפים 39(1) או סעיף 39(7) לחוק מיסוי מקרקעין, אין למנהל שיקול דעת למנוע את ניכויים המלא של הסכומים ששילם הנישום, גם אם מדובר בהוצאה חריגה אשר מבחינה כלכלית ובאמות מידה אובייקטיביות איננה סבירה.

ו"ע 1204/04 עיריית ת"א ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב

ועדת הערר קבעה, כי חוכרים שחכרו מעיריית ת"א בשנות ה-50 קרקע לייעוד תעשייה בקיבולת בנייה של 150%, וכעת מאריכים את תקופה החכירה מכוח אופציה שהוענקה להם בחוזה המקורי, ובנוסף יכולים לנצל את הקרקע בייעוד חדש ובקיבולת של 200% - לא ישלמו מס רכישה בגין ההארכה, אלא רק בגין שווי הזכויות בייעודן החדש.

ו"ע 9082/08 דוד בלט נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

העורר קיבל במתנה מהוריו קרקע ביום 27.12.00 בשווי של 790,000 ₪. ביום 1.11.04 השלים העורר את בניית הדירה על המקרקעין בהזמנת שירותי בנייה בסך של 490,000 ₪, בכספים שקיבל מהוריו במתנה. ביום 13.2.06 מכר את הדירה וביקש פטור ממס. הוועדה קבעה כי כאשר נמכרת דירה שהמוכר קיבל את כולה במתנה מהוריו, מכירה זו נכנסת להגדרת סעיף 49ו(א)(1) והיא תחשב כמתנה הדורשת תקופת צינון של 3 שנים מיום גמר בניית הדירה ועד למכירתה. ואין להזדקק לסעיף 49ו(ג)(1) הקובע כי יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה.

316/08 ינאי צוקרמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים

הוועדה קבעה כי בהתקיים תנאי מתלה לצורך אישור הסכם של ביטול מינויי מנהלי עיזבון, המבטל תנאי מתלה שני של אישור בית משפט. יום המכירה יהיה יום כריתת החוזה 30.7.07 ועל המכירה יוטל מס מכירה.

ו"ע 111/07 אילן ברבוי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים

הוועדה קבעה כי תמורה שניתנה לאגודה על מנת שתמליץ בפני המנהל לחתום עם משתכן על חוזה חכירה בהתאם להחלטה 737 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל , אין בה כדי ליצור אירוע מס. אולם, בהחלטה 737 גלומה הטבה בעלת שווי כספי המתבטאת בהפרש בין התשלום המופחת לבין שווי השוק של הקרקע. חיוב המס צריך שישקף את מחיר השוק, ומכך יש לקבוע את שווי הרכישה על פי התמורה ששולמה בגין הקרקע בצירוף דמי ההמלצה.

פסיקה - מע"מ

ע"א 2291/07, אגף המכס והמע"מ נ' ש.י. סימון אחזקות בע"מ

בית המשפט העליון, בדעת רוב, קבע כי הפטור ממע"מ על "השכרה למגורים" מכוח סעיף 31(1) לחוק מס ערך מוסף מיועד לחול מקום בו הדירות מושכרות ישירות לשוכרים ולא באמצעות חברה אחרת, אף אם פועלת כמעין חברת "צינור". יחד עם זאת, דחה בית המשפט את הערעור שהוגש על ידי רשויות מע"מ בשל טענות סותרות שהועלו בידי מע"מ בהליך משפטי קודם שנוהל בין הצדדים לעניין ניכוי מס תשומות בשל אותן עסקאות.

סוגיה נוספת שהתעוררה בפסק הדין עסקה בדינן של תשומות ששימשו לעסקה חייבת אשר התקיימה לתקופה קצרה ולאחר מכן שונה ייעודם ושימשו בעסקה פטורה. השופט ריבלין קבע כי במקרים בהם קיים שימוש מעורב על ציר הזמן, יש לאפשר ניכוי יחסי של מס התשומות בהתאם להיקפו של השימוש בתשומות לעסקה החייבת במע"מ. דעת הרוב לא ראתה לנכון להכריע בשאלה זו לנוכח מהות ההליך שנידון שעניינו כאמור, החלת הפטור על השכרת מגורים ולנוכח קיומו של ההליך הקודם, לעניין ניכויי התשומות, בין הצדדים ותוצאותיו.

ע"א 8669/07, צ.ד.א. אחזקה ושירותים בע"מ נ' מנהל המכס ומע"מ

פסה"ד דן בהחלת תקנה 6 לתקנות מע"מ, שעניינה העדר חיוב במס על הוצאות המוגדרות כ"הוצאות צד ג'". החלת התקנה מחייבת עמידה בתנאים המהותיים – כלומר בחינת הזיקה הישירה בין ההוצאה לבין הלקוח והעברת הכספים באמצעות העוסק כצינור בלבד, לצד המבחנים הפרוצדוראליים – הוצאת חשבונית נפרדת או הפרדה במסגרת החשבונית בין הסכומים והפקדת הסכומים בחשבון נפרד.

ע"ש 1036/04, מוסדן בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף

בפסק הדין נדונה שאלת מחירה של עסקת מכירת מניות באיגוד מקרקעין - האם לפי שווים של המניות שנמכרו בהתאם לשווי שנקבע בשומת מס שבח, או שמא כטענת רשויות מע"מ, יש לקבוע את מחיר העסקה בהתאם לשווי של נכסי המקרקעין שבבעלות האיגוד?

בית המשפט פסק כי בהעדר הוראה מפורשת בחוק מע"מ בעניין זה לגבי פעולות באיגוד מקרקעין, הרי שיש להחיל את הוראות סעיף 7 לעניין התמורה המוסכמת ולחייב את העסקה לפי מחיר המניות שנמכרו.

ע"ש 1530/03, עירית אשקלון נ' מנהל מכס ומע"מ

רשויות מע"מ בקשו לשנות א סיווגה של עיריית אשקלון ממלכ"ר לעוסק, בשל מכירת 53 מגרשים לידי אנשים פרטיים במסגרת שיווק מקרקעין בשיטת "בנה ביתך". בית המשפט פסק כי כל עוד פעילותו של מלכ"ר "ציבורי" (כגון רשות מקומית) מגשימה את הפונקציה השלטונית בה הוא מחזיק, וכל עוד הוא פועל במסגרת סמכויותיו, מטרותיו וחובותיו, הרי מוצדק לסווגו כמלכ"ר על פי חוק מע"מ.