מלכודת מס במכירת דירה שהושכרה למגורים  ואינה נמכרת בפטור

שי עינת, עו"ד רו"ח

לא אחת בעל דירת מגורים שהושכרה למגורים אשר בא למוכרה שלא בפטור ממס שבח נתקל במלכודת מס.  לבחירה במסלול הפטור ממס בגין דמי שכירות ( כזכור פטור ממס בגין דמי שכירות עד 4,510 ₪), אשר בו דנו במאמר הקודם, יש השלכות על האפשרות לנכות פחת בעת מכירת הדירה ויש לתת לכך את הדעת קודם למכירתה.

רשות המיסים נוקטת בעמדה מחמירה ככל שהדבר נוגע לניכוי פחת בעת מכירת דירת מגורים שהושכרה במסלול הפטור. הוראת ביצוע שפורסמה בפברואר 2007, תוקנה באופן שרק ביחס למכירות לאחר פברואר 2007 ינוכה פחת, ורק החל מפברואר 2007. עמדת משרדי מס שבח הינה כי ניכוי פחת יעשה  לפי תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט-1989. משמע, פחת מואץ בשיעור של 2% משווי דירת המגורים. סבורני כי עמדה מחמירה זו לא תעמוד בבית משפט. יש לדעתי נכות את הפחת המינימאלי האפשרי –  2% משווי המבונה ( נהוג כי מרכיב המבונה הינו  2/3 משווי הרכישה . מרכיב הקרקע מהווה 1/3 משווי הרכישה. יחד עם זאת לדעתי  במקומות בהם מרכיב הקרקע גבוה יותר כך למשל צפון ומרכז ת"א שווי המבנה צריך לעמוד בשיעור 1/2 משווי הרכישה).

להלן  דוגמא לחישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים במסלול הפטור.

נניח כי מר ישראלי רכש דירה ביום 1.12.1990 בסכום של 1,000 ₪. הדירה נמכרה על ידו ביום 29.2.2008 בסך של 1,000 ₪. לשם הנוחות ופשטות החישוב אניח  כי שעור האינפלציה מיום רכישת הדירה ועד ליום מכירתה – אפס.

כעת נעבור לחישוב שווי הרכישה המופחת. ראשית יש לבדוק מהו מרכיב המבונה (קרי אותו חלק מתוך התמורה ששייך לדירה עצמה ללא מרכיב הקרקע עליה היא בנויה), החלוקה המסורתית נוהגת לייחס 1/3 מהתמורה למרכיב הקרקע ו-2/3 מהתמורה למרכיב החלק המבונה. ובדוגמא שלנו, 2/3 מ-1,000 ₪ הם 667 ₪. מהחלק המבונה אנחנו מעוניינים לנכות פחת של 2% לשנה (כאמור לעיל, בעקבות הוראת הביצוע שפורסמה, ניתן לנכות פחת רק החל מפברואר 2007), קרי מהסך של 667 ₪ 2% מהווים 13 ₪. למעשה,  ניכוי הפחת משווי הרכישה, ייתן לנו את שווי הרכישה המופחת: 987 = 13 –  1,000 . אם נחשב פחת בהתאם לעמדת רשות המסים הרי שווי הרכישה המופחת יעמוד על סך של 980 ₪ ( 1000-20).

* הכותב הינו עו"ד ורו"ח העוסק במסים. עובד בכיר לשעבר ברשות המסים. האמור במאמר זה אינו תחליף ליעוץ פרטני.