יש לכם  הכנסה מדמי שכירות? בחרו במסלול הנכון ותחסכו במס!

שי עינת, עו"ד ורו"ח

יש לכם דירה/דירות מגורים בישראל המצמיחות לכם  הכנסה מדמי השכירות? נפתח היום בסדרה של מאמרים הסוקרת את כל מסלולי המיסוי באופן פרטני ואופן הבחירה המיטבי בכל אחד מהם.

כאשר הריבית הניתנת בבנקים בפיקדונות שקליים נמוכה ביותר ושוק ההון נראה מאיים לא בכדי  מקובלת  מאוד ההשקעה בדירות מגורים המשמשות כנכס מניב עבור בעליהן. להשקעה בדירות מגורים שני פנים: הפן הראשון הינו ההנאה שוטפת מדמי שכירות שוטפים. הפן השני הרווח האופציונאלי. משמע, הרווח מעלית ערך הדירה על פני זמן בעת המכירה.  כפי שיובהר להלן, לסוגיית המיסוי המתייחסת להכנסות מדמי שכירות מהשכרת דירת מגורים יכולה להיות משמעות רבה, הן ביחס להיבטי המס השוטפים בגין דמי השכירות עצמם והן ביחס להיבטי המיסוי בעת רכישת ו/או מכירת הדירה.

מסלול המס השולי – ההכנסות מדמי שכירות מצטרפות להכנסות האחרות של הנישום ומתחייבות במס בהתאם לשיעורי המס השולי שלו. בחירה במסלול זה כדאית כאשר  בגין הדירה קיימות הוצאות שוטפות רבות אותן ניתן לקזז כנגד ההכנסה מדמי השכירות. כך למשל, הוצאות ריבית גבוהות בגין הלוואה , הוצאות שיפוץ, הוצאות אחזקה וכיו"ב. במצב ענינים ההכנסה לצורכי מס קטנה מאוד לאור מרכיב ההוצאות הדומיננטי. למותר לציין כי בעל דירה יכול לתבוע פחת מואץ בשעור של 2% משווי הדירה. משמע, להפחית בניכוי חלק יחסי ממרכיב הקרקע שבדירה.

מסלול מס בשיעור 10% – זהו מסלול מס המתאים לבעלי מספר דירות כאשר אינם עונים לתנאים שהוצגו מעלה. דמי השכירות  יהיו חייבים במס בשעור 10% על כלל ההכנסה  מבלי יכולת לנכות הוצאות. יש לשים לב להדגשים הבאים: המסלול מתאים למקרים בהם המשכיר הינו יחיד. ידוע לי על מקרים בהם פקידי השומה לא התירו כניסה למסלול במקרים בהם לטענתם השכרת הדירות בידי אותם בעלים עלתה ל"עסק" של ממש ולכן הם חייבים במס שולי מלא.  לא ברור כיום מהו קו הגבול אימתי הכנסה מדמי שכירות עולה לכדי "עסק" ומתי הינה בגדר הכנסה פסיבית. בכל מקרה, לדעתי הערכות נכונה יכולה למנוע טענה מעין זו מצד פקידי השומה.

מסלול הפטור – הפטור המלא ממס יינתן ביחס להכנסות מדמי שכירות שאינן עולות על 4,320 ₪ בתנאי שדמי המדובר בהכנסות פאסיביות של יחיד מדמי שכירות למגורים.  תקרת הפטור משתנה מעת לעת. יוער בעניין זה: אם ההכנסות מדמי שכירות עולות על תקרת הפטור, יש להפחית את ההפרש מתקרת הפטור. משמע, באם דמי השכירות מכלל הדירות של המשכיר הינן 9,000 ₪ לחודש הרי הסכום הפטור - אפס. לטעמי מסלול זה רלוונטי למשפחות להן הכנסה מדמי שכירות אשר איננה עולה על תקרת הפטור.

חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990, מאפשר ליחיד שיש לו הכנסה מהשכרת דירת מגורים, לקבל פטור מלא ממס עד תקרה הקבועה בחוק. להלן התנאים לזכאות לפטור:

• ההכנסה אינה מסווגת כהכנסה מ"עסק" (לפי הגדרתו בפקודת מס הכנסה). כלומר אין מדובר באדם שעסקו הינו השכרת דירות.
• הדירה מתאימה להגדרת "דירת מגורים" בחוק. משמע, יש בה מקלחת , שרותים, מטבח וראויה לשימוש למגורים.
• השוכר יכול להיות יחיד או חבר בני אדם (שאושר על ידי הנציב). השכרה לחברה ככלל שוללת את הפטור.
• מי שמשכיר מספר דירות מגורים, יזכה לפטור ממס כל עוד סך כל ההכנסות מכל הדירות אינו עולה על התקרה הקבועה בחוק. לצורך חישוב התקרה יש לצרף להכנסות היחיד גם הכנסות מדמי שכירות של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו שעד גיל 18 (לפי עיקרון ה"תא המשפחתי").
• תנאי נוסף לקבלת הפטור הינו, שבידי המשכיר מסמך בחתימת ידו של השוכר המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד.

חוק הפטור קובע כי כאשר ההכנסה עולה על תקרת ההכנסה הפטורה ( כיום 4,510 ₪), הרי שאז יש להפחית אותה בגובה הסכום העודף. כלומר, כל שקל עודף מעל תקרת הפטור, מפחית בשקל את סכום תקרת ההכנסה הפטורה ("התקרה המתואמת"). המשמעות היא, שאם סך דמי השכירות עולים על כפל תקרת הפטור – הפטור נעלם לחלוטין. כמו-כן ניכוי הוצאות, קיזוז הפסדים וזיכוי ממס אפשרי רק על חלק ההכנסה החייב במס מעבר לתקרה המתואמת (יותר בניכוי פחת רגיל ולא פחת מואץ).

אבקש להציג רעיון כיצד בכל זאת למקסם את הסכום הפטור ממס גם כאשר סכום ההכנסות מדמי שכירות עולה על 4,500 ש"ח. יוער כבר בתחילה כי יתכן ופקידי השומה לא יקבלו עמדה זאת. בכל מקרה לדעתי הדבר נשען על פרשנות משפטית אפשרית.

בואו נצא לדרך. נניח כי למר ישראלי למר פלוני שתי דירות.

דירה א' ממנה יש לו הכנסות מדמי שכירות בסך 3,000 ₪. דירה ב' ממנה נובעים לו 4,000 ₪ הכנסות מדמי שכירות.

בהתאם לנוסחת החישוב נפעל כדלקמן: ההכנסות מדמי שכירות, עולות על תקרת הפטור בסכום של 2,500 ₪. מכאן תקרת הפטור קטנה בסכום זה, משמע, תקרת הפטור האפקטיבית היא 2,000 ₪ ( 4,500-2,500=2,000).

דירה א' – מדירה א' נובעת הכנסה של 3,000 ₪. תקרת הפטור האפקטיבית הינה 2,000 ₪. מכאן ההכנסה החייבת במס – 1,000 ₪. לדעתי מהכנסה זו ניתן לנכות סכום הוצאות יחסי ועל היתרה לשלם מס שולי.

דירה ב' – מדירה ב' נובעת הכנסה של 4,000 ₪. לדעתי אין כל מגבלה חוקית לבקש למסותה במסלול הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (קרי שיעור מס של 10%).

על ידי פיצול סכום דמי השכירות בין מסלולי המיסוי השונים הפחתנו בצורה משמעותית את סכום ההכנסה החייבת במס השולי. 

• הכותב עורך דין ורואה חשבון העוסק בדיני מסים, עובד בכיר לשעבר ברשות המסים. האמור בטור זה אינו תחליף לייעוץ פרטני.