עדכוני פסיקה וחקיקה במיסוי מקרקעין לחודש פברואר 2009

מאיר מזרחי, עו"ד יוני כהן, עו"ד

א. פסיקה

ע"א 2100/07 רחל מנחם - פטור ממס ללא ייחוד דירות

בית המשפט העליון קבע כי במכירת בניין דירות המצויות בבעלות משותפת, זכאי כל אחד מן הבעלים ליהנות מפטור לדירה אחת, גם אם הוא מחזיק בחלק יחסי מכלל הדירות בבניין המשותף, והמכירה בוצעה ללא הסכם לייחוד הדירות בשל העדר הסכמה של חלק מהבעלים. ההלכה במקרה הנדון מצומצמת לבנין שנתקבל בירושה ואין לפרשה באופן גורף.

ע"א 345/04 ד"ר משה וינברג ואח' - ייחוס שווי רכישה

במכירת חלק מנכס בלתי מסוים בנכס שנרכש במועדים שונים, בקשה העוררת לייחס למכירה רכישה ספציפית. בדעת רוב נפסק כי אין לסטות מפס"ד קלמס וכי יש לקבוע את יום ושווי הרכישה בהתאם לחלקים היחסיים מכלל הרכישות.

ו"ע 8079/07 אהרון יצחק - ביטול מתנה בשל טעות עו"ד

העורר מכר ללא תמורה נכס לנכדתו בפטור לפי סעיף 62. בטרם חלפו 4 שנים מאותה העברה, מכר העורר דירה נוספת עליה ביקש פטור לפי סעיף 49ב(1). המשיב דחה את בקשת הפטור בשל אי עמידה בתנאיו. הוועדה קיבלה את הערר וקבעה כי חלה הטעייה ע"י עוה"ד בביצוע העסקה הראשונה ואפשרה את תיקון שומה לפי סעיף 85 וביטול עסקת המתנה לנכדה.

ו"ע 9032/08 שרה ליאור - נטל הראיה במכירת דירה עם זכויות בנייה

הוועדה קבעה כי במכירת דירה עם זכויות בניה נטל הראיה על המנהל להוכיח שהתמורה הושפעה מקיומן. יוצא כי לא די בקיומן של זכויות בנייה כדי להקים חבות במס שבח, על המנהל להוכיח כי התמורה ששולמה הושפעה מקיומן.

ו"ע 1059/05 עופר לוי ואח' - ביטול שאושר - בוטל

עסקה שבוטלה וקיבלה את אישור המנהל לביטולה, חזר בו המנהל מאישור הביטול. הועדה אישרה את עמדת המנהל.

ו"ע 1040/00 שרגא פ. בירן ושות' – רכיב היוון בדחיית עסקה מעל לצפוי

נקבע על ידי וועדת ערר בירושלים כי במקרה בו התארכה תקופת הדחייה מעבר לצפוי ביום חתימת ההסכם לא יוגדל רכיב ההיוון והוא יוותר כפי שהוערך בעת החתימה על ההסכם.

ו"ע 1094/06 נתיבי איילון, מיסוי פגיעה במקרקעין

פיצויים בגין פגיעה במקרקעין המסתיימת בהפקעה תמוסה כחלק מהליך ההפקעה (ראה גם פס"ד תנובה).

ו"ע 2046/01 לודמילה מאיר - התרת הוצאות בנייה ללא אסמכתאות

הוועדה התירה בניכוי הוצאות בניה לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין על אף שלא היו למערערים קבלות וחשבוניות להוכיח את ההוצאות. ביהמ"ש הסתמך בהחלטתו על חוות הדעת מטעם העוררים, וכן על סכומי שוק ממוצעים.

ת"א 008388/04 אהרוני - אחריות נזיקית של מנהל מס שבח

ביהמ"ש שלום הטיל על המדינה תשלום עבור נזק בשל התרשלות פקידי מס שבח. המוכרים טענו כי בשל עיכוב בתיקון אישור מיסים נוצר הפסד למוכרים בשל שינוי בשער הדולר ולולא ביקורת פנימית והעיכוב מצד פקידי מס שבח ההפסד היה נמנע.

ו"ע 11950/08 באוהאוז בע"מ - פיצול שווי מכירה

פסה"ד עוסק בשתי סוגיות: 1. הטלת מס לפי חוק מיסוי מקרקעין על מחוברים למקרקעין הניתנים לניתוק. 2. מיסוי לפי חוק מיסוי מקרקעין של שווי הסכמי שכירות הנמכרים יחד עם זכות הבעלות במקרקעין. הוועדה קבעה כי כוונת הצדדים הייתה למכור את הבניין יחד עם המחוברים הניתנים להפרדה וכי לא הוכיחה את אפשרות הניתוק כך שיהא למחוברים ערך לאחר פירוקם. כמו כן הוסיפה הוועדה כי אין לפצל את שווי הסכמי השכירות משווי הזכות במקרקעין.

ב. הוראות ביצוע

הרחבות במושבים וקיבוצים

בהוראת ביצוע מס' 2/2009 בעניין החלטת מינהל מס' 959 נקבעו התנאים בהם תתאפשר הרחבת הבניה למגורים בחלק מהמקרקעין שבישוב החקלאי למומלצים מטעם הישוב.

הקצאת המגרשים טומנת בחובה שתי עסקאות לצורך מס:

עסקה א' - החזרת הקרקע שנגרעה מהישוב החקלאי למינהל מקרקעי ישראל.

המוכר: הישוב החקלאי - פטור לפי סעיף 60 לחוק "מכירה ללא תמורה לרשויות המדינה". הרוכש: המינהל - פטור לפי סעיף 42 לחוק הפרשנות.

יום המכירה - יום אישור תוכנית שינוי הייעוד של מגרשי ההרחבה מייעוד חקלאי למגורים.

עסקה ב' – התקשרות החוכר עם מינהל מקרקעי ישראל בהסכם פיתוח.

המוכר: המנהל - פטור לפי סעיף 42 לחוק הפרשנות.

הרוכש: החוכר – חייב בתשלום מס רכישה.

יום המכירה : יום אישור העסקה ע"י המינהל.

שווי המכירה – כלל התמורות ששולמו ע"י החוכר בגין רכישת הזכויות במגרש כולל תשלומים נוספים כגון הוצאות פיתוח ואחרים.

ג. תוקפן של הוראות השעה שפקעו

על פי סעיף 38 לחוק יסוד הכנסת, כל חיקוק שתוקפו היה פוקע תוך ארבעה חודשים לאחר שהכנסת החליטה להתפזר יעמוד בתוקפו עד תום שלושת החודשים הראשונים של הכנסת הנכנסת (קרי עד ליום 23.5.09). מן האמור עולה כי הוראות החילוף לפי פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג, 1963 שהיו אמורות לפקוע ביום 31.12.08 מוארכות אוטומטית עד למועד האמור.

ד. עדכון סכומים:

עדכוני מס שבח:

א. סכומי הפטור ממס שבח עפ"י סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין (בתוקף מיום 16/1/2009 ועד 15/01/2010):

תקרת הפטור - 1,610,600 ₪

רצפת הפטור - 403,100 ₪

ב. מדרגות מס שבח לפי סעיף 49ה (בתוקף מיום 1/1/2009 ועד 31/12/2009):

שווי שתי הדירות הנמכרות יחד - 1,796,000 ₪

שווי מרבי של הדירות - 2,989,000 ₪