נאמנות או יזמות ? מס שבח או מס הכנסה ?

רמי אריה עו"ד רו"ח

ביום 23/06/2008 קבע בית משפט מחוזי תל אביב-יפו בו"ע 1479/01 נדבך לנדל"ן נ' מנהל מס שבח ת"א 2 כי הסכם בדיעבד אינו יוצר יחסי נאמנות למפרע וכי על רשויות המס למנוע ככל הניתן מצב שבו הנישום ישלם מס כפול, להלן תקציר פסק הדין:

1. ביום 16.12.1999 רכשה חברת דורי קרקע במתחם הבורסה ברמת גן. כשבועיים מאוחר יותר נחתם הסכם נאמנות לפיו הקרקע נרכשה עבור חברה בת של בנק דיסקונט לישראל האחראית על ניהול נכסיו להלן: "נדבך" ו/או "הבנק").
2. ביום 31.7.2000 הוגשה למשרד מס שבח הצהרתה של חברת דורי על רכישת הקרקע בנאמנות עבור חב' נדבך, כמו כן, נמסרה הודעה על נאמנות. ההצהרה על ההעברה מנאמן לנהנה הוגשה ביום 16.1.2000.
3. מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המשיב") טען כי חברת דורי מכרה לנדבך בנין, ולא קרקע כי במקביל למכירת הקרקע נערך בין הצדדים גם הסכם הזמנת שירותי הבניה המכיל אלמנטים שאין להם קשר כלל לבנייה ( פינוי דיירים, מתן תוקף לתב"ע ופעולות השבחה נוספות לרבות הקמת בנין משרדים), הבנק לא חתם על מסמך בדבר נאמנות קודם לרכישת הנכס ואין כאן עניין פורמלי בלבד, אלא עניין מהותי וכן, כי הסכם בדיעבד אינו יוצר יחסי נאמנות למפרע.

4. בית המשפט קבע, הסכם בדיעבד אינו יוצר יחסי נאמנות למפרע. אין בהסכם שכזה בכדי לרפא את הפגם שבאי קיומה של נאמנות בזמן אמת. היום הקובע במיסוי מקרקעין הנו יום העסקה, על הנאמנות להיווצר קודם מועד זה.
5. העסקה שבין העוררות, לפי מהותה הכלכלית האמיתית, הינה עסקה אחת- מכר בית משרדים מוגמר תמורת הסך של 49,960,000$. ההסכמים שבין העוררות הם הסכמים הקשורים ביניהם קשר בל ינתק, המגבשים עסקה אחת - מכר של מוצר מוגמר. פיצול ה"עסקה" למספר הסכמים מלאכותית ואין בה כל טעם כלכלי למעט הפחתת מס בלתי נאותה. ממכלול הנסיבות עולה כי חברת דורי פעלה כיזם פעיל ומעורב בעל אינטרסים ולא כנאמן בלבד.
6. לעניין שומת מס השבח, המשיב הפריז בגובה שומת מס השבח מעבר למידתיות, שווי המכירה של הבניין כולל גם את שווי הבניה ועל כן, מן הראוי היה שהמשיב יפחית מהשבח את עלויות הבניה.
7. ועדת הערר מוסיפה כי משקבעה כי העוררת עסקה במכירת בנין שבנתה עבור עוררת מספר 1, הרי שעצם קביעה זו מובילה למסקנה שהרווח נתון לשומת מס הכנסה (ופטור ממס שבח), היות וחל סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. בכדי למנוע את המיסוי הכפול, יש לאפשר לעוררת לפנות לפקיד השומה ולבקש ממנו "טופס 50" שאותו תוכל להמציא למשיב, וכך תהיה פטורה ממס שבח ותהא חייבת במס הכנסה בלבד.