עסקת תמורות אינה קומבינציה

רמי אריה עו"ד רו"ח

בשונה מעסקת קומבינציה, שבה מקבל בעל הקרקע שירותי בנייה בעין בתמורה לחלק מן הקרקע שהוא מוכר לקבלן, הרי שבעסקת תמורות מקבל הבעלים חלק מוסכם מן התמורות שיתקבלו ממכירת מלוא היחידות הנבנות על ידי הקבלן.

בעסקת קומבינציה אחוז זה מבטא את שווי היחידות שעתיד הבעלים לקבל מהקבלן, ואילו בעסקת תמורות מבטא אחוז זה את חלק התמורה שיקבל הבעלים מכלל התמורות.

בעניין נאות דברת (ו"ע 1137/00), בשלב הראשון נערכה עסקת קומבינציה "רגילה" (מכר חלקי בתמורה לשירותי בנייה). בשלב שני המירו הצדדים את עסקת הקומבינציה בעסקת תמורות.

ועדת הערר קיבלה באופן חד משמעי את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין וקבעה, כי עסקת תמורות שונה במהותה מעסקת קומבינציה, ואין לומר כי מדובר בעסקות זהות שרק לבושן שונה.

בעסקת קומבינציה נמכר רק חלק מן הזכויות של הבעלים בקרקע (מכר חלקי) בתמורה לבנייה על חלק הקרקע שממשיך להיוותר בבעלות בעל הקרקע, ואילו בעסקת תמורות נמכרות מלוא הזכויות בקרקע מהבעלים לקבלן.

ההבדל השני נוגע לתמורה- בעסקת קומבינציה התמורה ניתנת בשירותי בנייה בעין על יתרת הקרקע, ואילו בעסקת תמורות התמורה ניתנת במזומן מתקבולי מכירת היחידות הנבנות.