מקדמה ע"ח עסקה במקרקעין - אינה בהכרח חוזה חייב דיווח

רמי אריה עו"ד רו"ח

ביום 22.5.2008 קבעה ועדת ערר בוע9006/08 שמי (סימה) כהן נ' מס שבח מקרקעין כי מתן מקדמה לרכישת דירה, טרם חתימה על הסכם המכר, לא תיחשב לרכישה עד למועד כריתת הסכם בין הצדדים, להלן תקציר החלטת הוועדה:

1.       ביום 1.5.2005 מסרו הקונים שיק בנקאי על סך 174,750 שקלים שלפי  שער החליפין לאותו תאריך היה שווה ערך ל 40,000$, בתשלום ראשון לביטחון בשל רכישת דירה, לפירעון במועד שבו ייחתם הסכם המכר.

2.       ביום 19.5.05 נכרת הסכם מכר בין העוררים כמוכרים לבין הקונים ובאותו היום נפרע השק הבנקאי שניתן כתשלום ראשון כאמור לעיל.

3.       התברר כי העוררים מכרו ביום 16.5.01 דירת מגורים ולכן באם יום המכר ייקבע לפי 1.5.05, הרי טרם חלפו ארבע שנים מיום מכירת הדירה האמורה והם לא זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה הנוכחית. אולם, אם יום המכר ייקבע לפיום 19.5.05, זכאים הם לפטור זה. על כן, המחלוקת בין הצדדים הינה לגבי תאריך יום המכירה של הדירה.

4.       מנהל מס שבח טען כי חרף העובדה שההסכם המכירה נערך ונחתם ביום 19.5.05, הרי יש לקבוע את יום המכר ליום תשלום המקדמה לפי 1.5.05.

4.            ועדת הערר פסקה כי יש לקבל את הערעור, לא ניתן לסווג תשלום בלבד, כמכר של זכות במקרקעין במשמעות סעיף 1 לחוק, בע"א 781/79 מנהל מס שבח נ' גן חברה להשקעות בע"מ, נאמר:

            "......התשלום, שנעשה כשלעצמו, כשהוא תלוש ומנותק מחוזה בר-תוקף, אינו מקיים את העסקה ואין לראות בו יותר מאשר מקדמת תשלום על חשבון העיסקה העתידית שתקבל תוקף עם חתימת הסכם מחייב, ובהקשר אליה.

תשלום דמי קדימה בהקשר לעיסקה, כשל עצמו, בטרם נכנס לתוקפו החוזה, המגבש את העיסקה אין בה מעבר לעובדה נייטרלית, המצביעה על רצינות כוונתו של הקונה. ואפשר שנראה בה סימן, המצביע בכיוון יצירת קשר מחייב, אך זאת ותו לאו. אין הוא מכוח עצמו יוצר קשר חוזי שכזה...."

5.  סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין קובעי כי יום המכירה הוא היום שבו נעשתה  "המכירה", כלומר, היום שבו נוצר הסכם מחייב למכירת הזכות במקרקעין כמוגדר בסעיף 1 לחוק.

6.  תשלום מקדמה וקבלתו על ידי המוכרים מצביעים, על רצינות כוונותיהם של הצדדים ליצירת קשר משפטי, אך אין הכרח שתשלום דמי הקדימה יוצר הסכם מכר. למסירת השיק לא נתלווה הסכם מחייב כלשהו למעט אישור העוררים את קבלת השיק הבנקאי כמקדמה.

7.  אשר על כן, נקבע יום המכירה לפי 19.5.2005, ולפיכך המכירה הנוכחית פטורה ממס שבח.