תנאים בהם הלוואה לא תחשב כהלוואה "מקרוב"

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין בדבר סעיף 39 א'

מערכת מיסים ועסקים

ביום 04.05.2008 פורסמה הוראת ביצוע מקרקעין בדבר תנאים בהם הלוואה לא תחשב כהלוואה "מקרוב"  סעיף 39א בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מסדיר אפשרות קיזוז ריבית מסכום השבח החייב וזאת בתנאי שלא ניתנה מ"קרוב".

במציאות העסקית ,יש וקרובים נוטלים הלוואות עבור קרוביהם או חברות עבור אשכול החברות בקבוצה, בין אם בשל יכולתן לקבל תנאי אשראי טובים יותר ובין בשל אי יכולתן של מי מהם לקבל אשראי ישירות מהבנק.

בעקבות הוראת ביצוע, תאפשר רשות המיסים להכיר גם ב"הלוואת צינור" שנתקבלה מ"קרוב" בתנאים הבאים:

• סכום ההלוואה הועבר במלואו מהקרוב לבעל הנכס.
• ההלוואה הועברה במועד שניטלה.
• במידה ומדובר בחברה – ההלוואה נרשמה בספרי החברה.
•  רציפות בהעברת תשלומי הקרן והריבית מבעל הנכס לקרובו.

נציין כי התנאים דלעיל מצטברים הינם ועל כן, במידה ולא יעמוד בעל הנכס באחד מהתנאים לא תחשב ההלוואה כ"הלוואת צינור" ולא יוכל להפחיתה לעניין חישוב השבח. 

בהוראות ביצוע זו, יש הקלה ניכרת ליזמי נדל"ן המגייסים הון ונזקקים להון "פנימי" או החלפת "ההון החיצוני" מפעם לפעם, לאורך ימי ההשקעה בנכס.

נזכירכם, כי קיים "מסלול ירוק" לקבלת אישור להכרה בהוצאות המימון כניכוי מהשבח במכירה בעתיד, כבר בעת הרכישה.