פירוק איגוד מקרקעין והעברת נכס המקרקעין מהאיגוד

לידי בעל המניות, אגב הפירוק

ארז שגיב, עו"ד ורו"ח ויועד כוכבי, עו"ד

לשעבר מנהל המחלקה המקצועית ברשות המיסים ויועד כוכבי, עו"ד

פירוק איגוד מקרקעין והעברת הנכס לבעלי הזכויות באיגוד הוא עניין לא פשוט כלל ועיקר ועלול לטמון בחובו חבויות מס לא מבוטלות. אולם, ככל שהדבר נוגע לחבות במע"מ קיימות מספר דרכים להימנע מתשלום.

חוק מע"מ מאפשר לבעלי מניות בחבר בני אדם (להלן: "החבר"), לפרקו ולהעביר לידיהם את נכסיו במע"מ בשיעור אפס. התנאים לכך הם כדלהלן: העברת הנכסים תהיה ללא תמורה, החבר ובעלי המניות יהיו עוסקים והבעלות על הנכסים בידי בעלי המניות תהיה בשיעור זהה לשיעור בו החזיקו בזכויות בחבר לפני פירוקו. כמו-כן, יש לתת את הדעת לכך שבעת מכירת הנכס, ע"י בעל המניות, תתחייב העסקה במע"מ אפילו אם מקבל הנכס באותה עת אינו חייב במע"מ.

היות שאיגוד מקרקעין עונה להגדרת חבר בני אדם בחוק מע"מ וכן נכס הוא לרבות מקרקעין כאמור בחוק זה, יחול הכלל האמור לעיל גם על פירוק איגוד מקרקעין והעברת נכס המקרקעין לבעלי הזכויות באיגוד.

כעת תשאל השאלה מה יעלה בגורלו של בעל מניות באיגוד מקרקעין, שאינו עוסק, ובכל זאת מבקש לפרק את איגוד המקרקעין ולהעביר לידיו את נכס המקרקעין מבלי להתחייב במע"מ.

ראשית, יש לומר, כי במידה שאיגוד המקרקעין אינו עוסק וכך גם בעל המניות, אזי אין עסקינן כלל בעסקה לפי חוק מע"מ ולכן ממילא לא יוטל במצב זה מע"מ על העברת המקרקעין.

אולם מקום בו האיגוד נחשב לעוסק עומדת בפני בעל המניות האפשרות לפתוח תיק עוסק במע"מ. פתיחת התיק במע"מ תאפשר לבעל המניות ליהנות ממע"מ בשיעור אפס. כמו-כן קיים יתרון נוסף בבחירת דרך זו. בעל המניות יוכל לקבל חזרה את מס התשומות, אשר שילם בגין הפירוק והעברת נכס המקרקעין לידיו. למשל מס תשומות בגין תשלום ליועצים שונים, אשר שמשו אותו בעת הליך הפירוק כמו רואי חשבון ועורכי דין. לאחר סיום התהליך יוכל בעל המניות לסגור את התיק במידה שיחפוץ בכך.

ואולם גם אם בעל המניות אינו חפץ בשינוי סטאטוס לעוסק עדיין לא אבדה תקוותו וזאת בתנאי שימכור את הנכס לאחר. מכירת הנכס תחשב לעסקת אקראי, קרי מכירה לעוסק או לחילופין למוסד כספי או מלכ"ר ובלבד שנכס המקרקעין אינו דירת מגורים. במצב דברים זה אמנם יתחייב בעל המניות במע"מ בעת פירוק החברה והעברת הנכס לידיו, אולם בעת מכירת הנכס לאחר יוכל לקזז את מס התשומות ,אשר שילם בעת העברת הנכס אגב פירוק, וזאת מכוח הוראות סעיף 43א לחוק מע"מ. לא זו אף זו, בעל המניות יוכל לקזז בדומה גם את מע"מ התשומות, אשר שילם בגין הוצאות העברת המקרקעין אגב הפירוק ובגין השבחתם. בעל המניות אינו מוגבל בזמן בו הוא רשאי לקזז את מס התשומות וההגבלה היחידה החלה עליו היא הגבלת גובה הקיזוז, אשר יעמוד על גובה מס העסקאות הנובע מעסקת האקראי.

עיננו הרואות, מן הראוי הוא לשים לב, בעת פירוק איגוד מקרקעין, לסטאטוס המעורבים בפירוק – איגוד המקרקעין ובעלי הזכויות בו – כדי להימנע מתאונות מס בכלל ומתאונת מס בתחום המע"מ בפרט, אשר היא כאמור לעיל ברת מניעה במידה שמשקיעים מחשבה בתחילת הדרך בטרם מתחיל הליך הפירוק.

* ארז שגיב, עו"ד ורו"ח- לשעבר מנהל המחלקה המקצועית ברשות המיסים