עסקה מפוצלת לרכישת מקרקעין – היא עסקה אחת

תקציר פסק דין / רמי אריה עו"ד רו"ח

בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, קבע כי עסקה לרכישת מקרקעין בנפרד משירותי הבניה היא עסקה מלאכותית לרכישת מקרקעין ודחה ביום 22.8.2007 את הערר בתיק וע 009071/04 אלומות מ.ס.הנדסה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין י-ם, כדלקמן:

1. ביום 10.8.2003 נערך חוזה רכישה (להלן: "חוזה הרכישה") לפיו רכשו שבעת רוכשים את זכויות הבעלות במקרקעין בירושלים (להלן: "המקרקעין").

2. בחודש ספטמבר 2003 נחתם הסכם שיתוף בין העוררת, אלומות מ.ס. הנדסה בע"מ (להלן: "החברה"), לבין שבעת הרוכשים, לפיו החברה תהיה אחראית לביצוע פרויקט של בניית דירות, כשהרוכשים, "בעלי הדירות", ישלמו את חלקם לפי בחירתם או ישירות למוכרים או לחברה שתעביר למוכרים. כמו כן, התחייבה החברה לפעול לרישום בית משותף, לאחר השלמת הפרויקט. כמו כן, נחתם עם החברה "הסכם בנייה" של הדירות עם חמישה מרוכשי הדירות.

3. החברה נדרשה על ידי המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המנהל"), למסור הצהרה בעניין הרכישה של זכות המקרקעין ומכירת דירות לרוכשים, ומשלא באה ההצהרה, הוצאו שומות.

4. החברה הגישה השגה על השומות שהוצאו, בו טענה כי המדובר בעסקה מפוצלת של רכישת מקרקעין על ידי רוכשי הדירות, ולאחריה עסקה של מתן שירותי בנייה על ידי החברה, ואין זו עסקה של רכישת מקרקעין ובנית דירות עליה, ולפיכך אין החברה חייבת לשלם מס רכישה בגין רכישת הקרקע ומס שבח מקרקעין בגין הדירות.

5. ביום 24.11.2004 החליט המנהל לדחות את ההשגה של החברה. מכאן הערר.

6. לטענת החברה, הבעלות בקרקע היא של הרוכשים, ואף אם היה מתבטל הסכם הבנייה, שחתמו הרוכשים עמה, הרי הסכם הרכישה היה נותר בעינו, ולפיו הרוכשים הם הבעלים בקרקע.

7. עוד טוענת החברה, כי על אף שהסכם הבניה והסכם השיתוף הקנו כוחות וסמכויות, הרי שלא שינו את מהות העסקה, כעסקה של מתן שירותי בנייה בלבד, שאינם כוללים רווח יזמי.

8. נקבע, כי הרוכשים לא רכשו קרקע על מנת למצוא קבלן מטעמם שיבנה עליה דירות מוגמרות עבורם. המבנה של העסקה היה כזה שרכישת הקרקע הייתה במסגרת החבילה של הסכמים שיביאו, בסופו של עניין, לדירות המוגמרות עבור כל אחד מן הרוכשים. החברה היתה מעורבת בעסקה מתחילתה, מרכישת הקרקע ועד השלמת בנייה ורישום הבית המשותף.

9. העובדה שמי ששילם למוכרי המקרקעין את התמורה לפי חוזה המכירה של המקרקעין היו רוכשי הדירות אינה משנה, ולא כלום. אפשר לראות בתשלומים ששילמו הרוכשים, תשלום על חשבון התמורה בעד הדירות שרכשו.

10. החברה הציבה עסקה מלאכותית, עסקה שמטרתה להימנע מתשלום מס בדרך של הצגת הרוכשים כרוכשים אמיתיים של המקרקעין, ולא כך היה באמת ובתום לב.

11. נפסק, אין כל הצדקה להתערב בהחלטתו של המנהל. דחיית הערר.