חישוב חלוקת השבח - לא לפי הגישה הכלכלית

ועדת ערר מס שבח בתל אביב שוללת את הגישה הכלכלית לחישוב ליניארי

לפי סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין,
במצב בו רובו של השבח הריאלי - נוצר לאחר 7.11.2001 – בניגוד להלכת פוליטי

תקציר פסק דין/ רמי אריה עו"ד ור"ח

בהלכת פוליטי קבעה ועדת ערר מס שבח במחוז חיפה כי חישוב השבח לפי הגישה הליניארית המבוססת על חלוקת השבח לתקופות הזמן של לפני ואחרי הרפורמה במיסוי מקרקעין ביום 7.11.2001, אינו תואם את הגישה הכלכלית שאומצה בבהמ"ש העליון לעניין פרשנות דיני המס. על הלכת פוליטי הוגש ערעור על ידי מנהל מס שבח ובהמ"ש העליון טרם קבע עמדתו בעניין.

במצב ביניים זה, מחליטה לאחרונה ועדת ערר לעניין מס שבח מקרקעין בתל אביב בהחלטתה מיום 4.9.2007, כי היא דוחה את העררים בתיק ו"ע (ת"א) 1180/06 ויסברוט מרדכי נ' מנהל מס שבח ת"אולא מאמצת את הלכת פוליטי, כדלקמן:

1. העוררים, ויסברוט ואח', ירשו זכויות במקרקעין (להלן: "המקרקעין").

2. ביום 14.11.2002 פורסמה למתן תוקף תב"ע חדשה שהגדילה את זכויות הבנייה ואת שווי המקרקעין.

3. בשנת 2005 מכרו העוררים את זכויותיהם במקרקעין.

4. העוררים טוענים כי מאחר ורובו המוחלט של השבח הריאלי נוצר לאחר 7.11.2001 לא חלה בעניינם החישוב הליניארי לפי תקופות זמן אלא לפי ערכי שווי לפני ואחרי 7.11.2007 ויש למסות השבח לפי שיעור המס לאחר 7.11.2001 שהינו 25% בלבד (ולא 49% ) אשר הם שיעורי המס שחלו על יחידים במועד המכירה.

5. לטענת העוררים, בהמ"ש העליון קבע לא פעם כי הפרשנות הכלכלית של מיסוי לפי ערך כלכלי הוא העיקרון הנכון בהתאם לזכות הקניין השמורה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

6. רשויות מיסוי מקרקעין עצמן הכירו בעליונותו העקרונית של החיוב במס אמת, על פני שימוש בנוסחאות אובייקטיביות, ופרשנות המבכרת הטלת מס אמת על פני מס שרירותי, מתחייבת אף מאופיו הייחודי של הליך המס, כפוגע בקניין היחיד למען אינטרס הכלל.

7. העוררים תמכו עמדתם על הלכת פוליטי (ו"ע חיפה 5002/05 ) כי על הנוסחה הליניארית להתפרש כנוסחה הניתנת לסתירה, החלה רק במקרה בו הנישום אינו יכול להוכיח את השבח הריאלי האמיתי שנוצר בתקופה שלפני ואחרי 7.11.2001. נדגיש כי על הלכה זו הוגש ערעור לבית המשפט העליון בע"א 8569/06 ובית המשפט העליון עדיין לא הכריע בנדון.

8. העוררים מפנים גם לפסיקה ע"א 3988/00 מנהל מיסוי מקרקעין נגד מירון, ע"א 5359/92 ורה דבורה שכטר נ. מנהל מס שבח מרכז וע"א 1527/97 אינטרבילדינג נ. פ"ש בהם נקבע כי יש להעדיף הוכחה בדבר מצב עניינים לאשורם בטרם תיושם חזקה או נוסחה אחידה ובמילים אחרות העדפת תכלית כלכלית על פני הוראה שרירותית.

9. ולבסוף הפנו העוררים להלכת פמיני (רע"א 4217/04) הנוגע לחישוב היטל השבחה. שם העדיף בית המשפט במקרה של רצף תכניות, שיטה המחשבת את ההשבחה, באופן המצרף את ההשבחות שנוצרו בעקבות אישורה של כל תכנית ותכנית, על פני שיטה העשויה להיות מושפעת גם מגורמים אחרים והמחשבת את ההשבחה לפי ההפרש בין ערך המקרקעין לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין ערכם לאחר אישור התכנית האחרונה.

10.מאידך גיסא, לטענת מנהל מס השבח לשון החוק בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין מחייבת בכל מקרה יישום של הנוסחה הלינארית ואין כל מקום לפרשנות אחרת. המשיב הדגיש כי על הלכת פוליטי הוגש ערעור לבית המשפט העליון בע"א 8569/06 ובית המשפט העליון עדיין לא הכריע בנדון.

11.ועדת הערר קובעת בפרשנות מצמצמת, כי לעניין הלכת פמיני יש להבחין בין חישוב שיעור מס שבח (חוק מיסוי מקרקעין) לבין חישוב היטל השבחה. בהלכת פמיני כשאין ידוע אם אכן ישנו שבח, הפעילו תכלית כלכלית, ברם במקרה דנן אין מקום להפעיל תכלית כלכלית כי הצדדים חלוקים רק בשיעור המס על השבח המוסכם.

12.הועדה מסכימה כי ככלל קיימת העדפה לפרשנות כלכלית על פני הוראה שרירותית. אלא, שהעדפה זו נדרשת לשאלת קביעת הרווח הכלכלי האמיתי שהפיק הנישום, ולא לשאלת שיעור המס.

13.נפסק, המחוקק בחר לצורך קביעת שיעור המס, לכאורה, בלשון מפורשת שאינה משתמעת לשתי פנים, בשיטה הליניארית שהינה שרירותית וסבירה. הערר נדחה.

14.אשר על כן, לא נותר לנו אלא להמתין לפסיקת בהמ"ש העליון בערעור שהוגש בפרשת פוליטי. ניתן לצפות כי יוגש ערעור גם על הלכת ויסברוט הנ"ל, ונקוה כי שני ערעורים אלו יוכרעו בהקדם. שכן, עסקאות רבות תלויות ועומדות באין יודע מה יהיה שיעור המס שיחול עליהן, בהיעדר פסיקה חד-משמעית בעניין.

15.ככל שיורשה לנו להביע דעתנו, הרי נראה לנו כי קביעת ועדת הערר בעניין פוליטי, היא זו שתתקבל על ידי בהמ"ש העליון, בהיותה תואמת את הפרשנות הכלכלית המקובלת כיום בפרשנות דיני המס. לא מובן לנו מדוע ראתה ועדת הערר בתל אביב לקבוע פרשנות מצמצמת לגישה הכלכלית, שהרי מה בין שיעורי מס לחבות המס – התוצאה סוף דבר לפי השיטה הליניארית הקבועה בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין היא תוצאה היוצרת מיסוי שאינו מיסוי אמת על רווח כלכלי אמיתי. רק מיסוי לפי שווי כלכלי ייצור מיסוי אמת.

ועד להחלטה בערעור נשארנו עם השאלה: הכיצד לחשב את השבח ?
לפי הגישה הכלכלית (רק 20% מס שבח ליחיד) או לפי הגישה הלינארית היבשה (עד 48% מס על השבח).
החלטה ששווה הרבה מאד מס על עסקה במקרקעין !!!
איך אפשר ככה לנהל מערכת מסחרית בנדל"ן - כשהפרשי המס עלולים לצוף לאחור באופן משמעותי ביותר בסכום המס ???