בתי המשפט

 

 

 

פ ס ק – ד י ן

 

דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר:

רקע עובדתי:

1.         העוררים ירשו זכויות במקרקעין שמאוחר יותר נכללו בתחום תב"ע 1750 שפורסמה למתן תוקף ביום 18.12.1994 (להלן – "תב"ע ישנה").

2.         החלקות נשוא עררים אלה היו ידועים כמגרשים 3 ו-8 לפי התב"ע הישנה.

3.         ביום 14.11.2002 פורסמה למתן תוקף תב"ע חדשה – 1750א, החלה בין היתר גם על המגרשים הנ"ל (להלן – "התב"ע החדשה").

4.         התב"ע החדשה שינתה את התב"ע הישנה והגדילה את זכויות הבנייה.

5.         ביום 8 פברואר 2004 נרשמה בפנקסי המקרקעין חלוקה מחדש לגבי המתחם כולו ומספרי המגרשים שונו באופן שמגרש 3 ידוע מאותו יום כחלקה 719 בגוש 6108 ואילו מגרש 8 ידוע מאותו יום כחלקה 724 בגוש 6108.

6.         ביום 24.3.2005 מכרו העוררים את זכויותיהם בחלקה 719 הנ"ל.

7.         ביום 14.10.2005 מכרו העוררים את זכויותיהם בחלקה 724 הנ"ל.

8.         לשומות העצמיות צורפו חוות דעת של אינג' יוסף זרניצקי, שמאי מקרקעין, אשר קבע את שוויים ליום 7.11.2001.

9.         בשני התיקים נחתמו בין הצדדים הסכמי שומה ובו צמצמו את המחלוקת שבין העוררים למשיב לסוגיה משפטית אחת ויחידה.

 

השאלה השנויה במחלוקת

במחלוקת נשארה הסוגיה המשפטית שהינה החישוב הלינארי .

העוררים טוענים כי מאחר ורובו המוחלט של השבח הריאלי נוצר לאחר "יום התחילה" (7 נוב 2001) לא חלה בעניינם הנוסחה הלינארית שבסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין.

המשיב סבור כי בכל מקרה לשון החוק מחייבת יישום של הנוסחה הלינארית ואין כל מקום לפרשנות אחרת.

שיעור המס עד למועד התחילה הינו 49% ואילו שיעור המס לאחר יום זה הינו 25% בלבד.

 

תמצית סיכומי העוררים:

1.         בסעיף 47 לחוק המיסוי נקבעו הגדרות על פיהן יעשה הייחוס של חלק השבח לפני ואחרי "יום התחילה" (7 נוב' 2001) בהתאם ליחס תקופות ההחזקה בקרקע וקביעת זו יצרה נוסחה מתימטית לפיצול השבח באופן לינארי.

2.         בחישוב השבח לפי נוסחה זו נקבע אופן מיסוי המקרקעין ללא קשר לתקופה האמיתית בה נוצר השבח הריאלי.

3.         הלכה היא כי לשון החוק והנוסחאות המופיעות בו הנן נקודת מוצא בלבד, ועיקר החשיבות בפרשנות החוק נתונה להגשמת תכלית החקיקה, אפילו במחיר של סטייה מלשון החוק.

4.         תוצאה לפיה לא תוכר זכות העוררים להוכיח באופן מיוחד את השבח הריאלי שנוצר להם עד ל"יום התחילה" ומיום זה ואילך, תביא לעיוות ואבסורד כלכלי, לרמיסת זכות העוררים לשלם מס אמת ולפגיעה קשה ובלתי מידתית בזכויות הקניין שלהם, במסותה עליית ערך מאוחרת ושזכאית לשיעור מס מופחת, בשיעור מס כפול.

5.         תכליתו המסוימת של החוק – הפחתת נטל המס לשם עידוד ענף המקרקעין – מחייבת שלא להחיל את הנוסחה הלינארית לפיצול השבח מקום בו היא מביאה להטלת מס מופרז ודמיוני, ולעיוות ואבסורד כלכלי ביחס למצבו האמיתי של הנישום לעניין החיוב במס.

לתכלית זו יש חיזוק במסקנות ועדת רבינוביץ לבחינת רפורמה במערכת מיסוי מקרקעין.

6.         חישוב השבח חייב להיעשות לפי שווי ערב יום התחילה ולאחריו.

7.         אין בנוסחה הלינארית לפיצול השבח כדי למנוע מהעוררים להוכיח את השבח האמיתי אשר נוצר להם לפני "יום התחילה" ואחריו.

8.         בנסיבות העניין, פיצול השבח בהתאם לשבח האמיתי שנוצר לעוררים (ולא על פי הנוסחה הלינארית לפיצול השבח) אינו פוגם ביעילות ופשטות הליך השומה.

9.         פרשנות המבכרת הטלת מס אמת על פני מס שרירותי, מתחייבת אף מאופיו הייחודי של הליך המס, כפוגע בקניין היחיד למען אינטרס הכלל, וממקורותיו הרעיוניים של הליך המס.

10.        אף רשויות מיסוי מקרקעין עצמן הכירו בעליונותו העקרונית של החיוב במס אמת, על פני שימוש בנוסחאות אוביקטיביות.

1.         בהלכת פוליטי (וע/ חיפה 5002/05 ) אימצה הועדה את גישתו של פרופ' הדרי לפיה, על אף הנוסחה הלינארית יש לאפשר לנישום להוכיח את השבח הריאלי האמיתי שנוצר בתקופה שלפני "יום התחילה" ובתקופה שלאחריו. הועדה פסקה כי על הנוסחה הלינארית להתפרש כנוסחה הניתנת לסתירה, החלה רק במקרה בו הנישום אינו יכול להוכיח את העובדות למעשה.

 

תמצית סיכומי המשיב:

1.         שיטת "שווי השוק ביום הקובע" סותרת את לשון החוק וכוונת המחוקק.

2.         שיטת "שווי השוק ביום הקובע" אינה מתיישבת עם עקרון המימוש ויוצרת אבסורד.

3.         שיטת "שווי השוק ביום הקובע" קשה ליישום אם לא בלתי אפשרית.

4.         פסקי הדין עליהם הסתמכה הועדה בענין פוליטי אינם דומים לעניננו. על ההכרעה בענין      פוליטי הוגש ערעור לבית המשפט העליון בע"א 8569/06.

 

 

דיון ומסקנות:

עניינם של שני העררים הנ"ל בסוגיה המשפטית היחידה השנויה במחלוקת בין העוררים והמשיב בנושא החישוב הלינארי לענין חוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן – "חוק המיסוי").

 

המסגרת הנורמטיבית

המחוקק, במסגרת תיקון 50 לחוק המיסוי קבע את המונחים הרלוונטיים לענייננו כדלקמן:

המונח "יום התחילה" נקבע בסעיף ההגדרות 47 כדלקמן:

"יום התחילה – כ"א בחשון התשס"ב (7 נובמבר 2001)".

המונחים "שבח ריאלי עד יום התחילה" ו"יתרת השבח הריאלי", שהוספו במסגרת אותו תיקון, מוגדרים בסעיף 47 לחוק – הוא סעיף ההגדרות של הפרק החמישי באופן הבא:

"שבח ריאלי עד יום התחילה" – לענין מכירה או פעולה באיגוד מקרקעין שנעשו לאחר יום התחילה כשהזכות במקרקעין או באיגוד נרכשה לפני יום התחילה – החלק מהשבח הריאלי שיחסו לכלל השבח הריאלי הוא כיחס שבעין התקופה שמיום הרכישה ועד יום התחילה לבין התקופה שמיום הרכישה ועד ליום המכירה.

"יתרת השבח הריאלי" – ההפרש שבין השבח הריאלי לבין השבח הריאלי עד יום התחילה."

בסעיף 48א(ב1) לחוק המיסוי , אשר הוסף בתיקון 50 נקבע:

"על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו(ב)(1) במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין, כשיום הרכישה של הזכות במקרקעין או באיגוד המקרקעין, היה לפני יום התחילה, יחולו הוראות אלה:

(1)        חבר בני אדם יהיה חייב במס על השבח הריאלי עד יום התחילה בשיעור הקבוע בסעיף 126 לפקודה, ויחיד יהיה חייב במס על השבח כאמור בשיעור המס הגבוה ביותר הנקוב בסעיף 121 לפקודה.

(2)        על יתרת השבח הריאלי יחול מס בשיעור 25%..."

 

הרפורמה במיסוי שוק הנדל"ן ותיקון 50 לחוק המיסוי

בחודש אוגוסט 2001 הוקמה ועדה ציבורית לבחינת רפורמה במערכת מיסוי שוק הנדל"ן, בראשותו של רו"ח יאיר רבינוביץ, מי ששימש בעבר כנציב מס הכנסה. בין חברי הועדה נמנו מומחים מהאקדמיה והמגזר הציבורי והעסקי-פרטי, בתחום המיסוי בכלל ובמיסוי שוק הנדל"ן בפרט.

אחת מהמלצות הועדה הייתה הפחתה משמעותית של שיעור מס השבח ל-25% במקום השיעורים שהיו נהוגים – 50% ליחיד ו-36% לחבר בני אדם.

 

בשל אילוצי תקציב, היה ברור לועדה, ואף למחוקק שאימץ את המלצותיה, שאין אפשרות להחיל את הפחתת המס החל מהיום הקובע, לגבי כלל הנכסים במדינה, לגבי כל השבח בשלמותו. לכן, הכוונה הייתה ליצור מנגנון מיוחד, אשר יפחית את שיעור המס באופן מדורג, ובכך להביא למצב שמרכיב השבח הזכאי לשיעור המס המופחת ילך ויגדל בחלוף השנים. ובלשון הועדה (נספח ב' לסיכומי העוררים, בעמ' א-16):

"...מרכיב השבח הזכאי לשיעור המס המופחת ילך ויגדל בחלוף השנים, ובטווח הארוך יחושב כולו בהתאם לשיעורי המס המופחתים".

כיון שבהגדרה לכל נכס נמכר יש רק שבח אחד, שהוא ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות מותרות, עמדו בפני הועדה, שתי חלופות:

1.         לקבוע לגבי כל נכס ונכס, בין בזמן אמת ובין בדיעבד, את שוויו ביום הקובע. כך לכאורה ניתן יהא לקבוע מהו השבח שנצבר עד היום הקובע, ומהו השבח שנצבר מהיום הקובע ועד למועד מכירת הנכס.

2.         לקבוע מנגנון פשוט וישים, המביא, ככל שחולף הזמן, גם להפחתת המס על השבח שנצבר עד ליום הקובע – דבר שלא התאפשר בטווח הקרוב.

 

האפשרות שנבחרה על ידי הועדה, ואומצה על ידי המחוקק, היא האפשרות השניה. נקבע מנגנון חישוב לינארי, לפיו יחולק השבח הריאלי, לצרכי שיעור המס בלבד, באופן לינארי, בין התקופה שמיום הרכישה ועד ליום הקובע ובין התקופה שמהיום הקובע ועד ליום המכירה, בהתאם למשך תקופת האחזקה בכל אחת מהתקופות. מנגנון זה נראה לועדה כפתרון נכון להשגת מטרת המס הראויה, והוא נבחר גם בשל יעילותו ופשטות יישומו.

 

הועדה, ובעקבותיה המחוקק, העדיפו את מנגנון החישוב הלינארי על פני השיטה האחרת, שנשקלה על ידם, ולא התקבלה, לפיה חלוקת השבח לצרכי מס תיעשה, בהתאם ל"שווי השוק ביום הקובע". הדברים נאמרו מפורשות בדו"ח הועדה:

"חלוקת השבח בין שתי תקופות תחושב יחסית לפי תקופת האחזקה עד היום הקובע לעומת התקופה שמהיום הקובע ועד ליום המימוש, בהתאם למשך האחזקה בכל אחת מהתקופות. הועדה סבורה כי אין מקום לאפשר קביעת השבח בהתאם לשווי השוק ביום הקובע וכי בנושא זה יש לתת עדיפות לעקרון הפשטות והיעילות".

 

כך נאמר גם בדיוני ועדת הכספים שדנה בתיקון (ראה פרטיכל ישיבת הועדה ביום 1.3.02, נספח ד' לסיכומי העוררים, בעמ' 10):

"יאיר רבינוביץ:

בועדה שקלנו גם אפשרות ללכת לפי שווי המקרקעין ביום הקובע אבל בגלל הסיבוך הרב שיש בענייין וכניסה לבירוקרטיה שלא נצא ממנה, דהיינו יבוא שמאי שיעריך ככה, ויבוא שמאי אחר שיעריך אחרת ויבוא שמאי מכריע, וחוץ מפרנסה לשמאים לא יצא מזה שום דבר, ולכן החלטנו לפעול בשרירות ואני חושב שבנושא מיסים קביעות שרירותיות הן הקביעות הצודקות ביותר. אמרנו לינארית לפי תקופת האחזקה, ואם נתייחס לשוויים, זה מבטיח ביצוע שוטף קל ונכון.

אברהם שוחט: הלכתם לפי בית הלל.

יאיר רבינוביץ: יכול להיות, אנחנו חושבים שמבחינת תפעול זו הדרך הנכונה ואסור להתעלם מבעיית התפעול של אגף מס הכנסה".

 

למעשה, כדברי ב"כ המשיב, מנגנון החישוב הלינארי שנבחר על ידי המחוקק לא נועד לחשב את השבח עצמו, אלא רק את שיעור המס שיחול על השבח, שהרי במכירת כל נכס יש רק שבח אחד, שעליו יחולו שיעורי מס שונים לפי התקופות השונות.

 

ב"כ המשיב מציין גם דברים נוספים שיש להם השלכה לענייננו:

"להשלמת התמונה יצוין, כי המנגנון הלינארי שנבחר ע"י ועדת רבינוביץ ואומץ על ידי המחוקק, הוא גם זה שנבחר ע"י ועדת בן בסט, אף היא ועדת מומחים, שקדמה לועדת רבינוביץ. ועדה זו – ועדת בן בסט – מונתה במאי 2000 ע"י שר האוצר אברהם (בייגה) שוחט לבחינה כוללת של מערכת המיסוי הישיר בישראל, לרבות הצורך בשינוי שיעורי המס על ההכנסה החייבת, רווח הון ושבח מקרקעין. בראש הועדה עמד פרופ' בן בסט, ועל חבריה נמנו מומחים מהאקדמיה והמגזר הציבורי והעסקי-פרטי. ועדה זו, שאחת מהמלצותיה הייתה הפחתת שיעור המס על רווח הון ושבח מקרקעין לשיעור של 25%, אף היא המליצה על מנגנון חישוב לינארי לביצוע החוק, לאחר שבחנה את האפשרויות הקיימות האחרות, מתוך כוונה לבצע הפחתת מס מדורגת ולא מיידית לגבי השבח בשלמותו, וכן משיקולי פשטות וישיבות הביצוע" (ראה סעיף 12 לסיכומי המשיב).

פסק הדין בענין פוליטי הנ"ל (וע(חי) 5002/05) והאיזכורים שבו

העורר בענין פוליטי הנ"ל טען כי החלוקה הלינארית המובעת בהגדרה שבחוק אינה אלא נוסחה של נוחות למקרים שבהם לא ניתן לקבוע עובדתית את זמן צמיחת השבח הריאלי. מקום שבו ניתן לקבוע עובדתית את מועד צמיחת השבח הריאלי יש לחשב את המס על פי הזמן הנכון שבו נצמח השבח הריאלי. המשיב לעומתו טען שאין לקבל טענה לענין חישוב אחר מזה שנקבע בחוק לאחר שתוקן. החזקה לענין חלוקת השבח הריאלי נועדה לקבוע דרך יעילה לביצוע חישוב המס. המחוקק שהיה מודע לחריגים קבע דרך אחרת לחלוקת השבח הריאלי שהיא הדרך הלינארית ואין לסטות ממנה.

בסעיף 76 לפס"ד פוליטי נאמר:

"יחד עם זאת, נראה לנו כפי שכותב פרופ' הדרו בחוברות "רפורמות מס" בעמ' 183 כי...במקרים נדירים וקיצונים שבהם ברור כי החלוקה הקבועה בחוק, בין שבח ריאלי עד ליום 7 בנובמבר 2001 לבין שבח ריאלי שנצבר לאחר מועד זה, יוצרת עיוות מס משמעותי. ניתן לשקול סטייה מהחזקה הקבועה בחוק..."

השאלה שעמדה להכרעה בענין פוליטי, לא הייתה מדוע פסל המחוקק את שיטת "שווי השוק למועד הקובע", ומדוע ביכר על פניה את מנגנון החישוב הלינארי. השאלה שעמדה להכרעה שם הייתה, כיצד יש למסות את השבח שנוצר ממכירת זכות במקרקעין שנרכשה לפני יום התחילה, ונמכרה לאחריו.

לכאורה, משקבע המחוקק לעניין זה הגדרות והוראות מפורשים, לא ניתן לסטות מכך אלא על ידי תיקון החוק ושינוי הוראותיו.

 

אימוצה של "שיטת שווי השוק ביום הקובע" לתוך חוק שדחה אותה, ולכן אינו ערוך ליישומה, יוצר עיוותים כלכליים נוספים, שהועדה, בענין פוליטי, לא נתנה את הדעת עליהם. לא רק מפני שהנכס "החדש" נהנה מהנחת מס, שלא הייתה כוונה להעניק לו, אלא שהחלת שיטה זו בדיעבד, ולאחר חלוף מספר שנים מהיום הקובע, מביאה לחסכון מס בצורת דחיית מס. אילו היה המחוקק בוחר לצורך המעבר לשיעורי מס נמוכים יותר, במנגנון של "מכירה רעיונית" ולא במנגנון הלינארי, היו בעלי מקרקעין במשק מחויבים להגיש ביום הקובע הצהרה על מכירה רעיונית של הקרקע ולשלם את המס בגין השבח שנצבר עד אז, בשיעור של 50%. או אז, הנכס היה מתחיל את חייו כנכס חדש עם שווי רכישה חדש. אפשרות אחרת הייתה לקבוע שתשלום המס בגין "שבח" זה יידחה עד למימוש, אך בעת המימוש הוא ישולם בערכים ריאליים. השיטה שאומצה בענין פוליטי מאפשרת לנישום ליהנות משני העולמות. היא מאפשרת לנישום לדחות תשלום מס נומינלי עד המכירה בפועל ומאפשרת לחשב את השבח כאילו הייתה מכירה ביום הקובע. בכך מתנגשת ההכרעה בעניין פוליטי בעקרון תשלום מס אמת, שכן מס נדחה הוא מס נחסך. (ראה ע"א 3988/00 מנהל מסמ"ק נגד מירון, פ"ד מט(4) עמ' 885).

 

בפסקי הדין עליהם הסתמכה הועדה בעניין פוליטי (פסק הדין בענין מירון הנ"ל וע"א 1527/97 אינטרבילדינג נ. פ"ש פ"ד נג(1) 699 ואשר עליהם מפנים גם העוררים נקבע, כי "יש להעדיף הוכחה בדבר מצב עניינים לאשורם בטרם תיושם חזקה או נוסחה אחידה העלולה להוביל להטלת מס על רווח שלא הופק".

סעיף 47 לחוק המיסוי אינו קובע חזקה אלא מנגנון להפחתת שיעור המס, שנקבע בהגדרת המונח לאחר בחינה קפדנית. אין מקום לדבר על הטלת מס על רווח שלא הופק, שהרי עסקינן בהפחתת שיעור מס לגבי חלק מרווח שהופק.

בפסקי הדין שצוטטו על ידי העוררים לא היה בפני בית המשפט גילוי דיעה מפורשת של המחוקק להחיל הסדר א' תוך שלילת הסדר ב'.

 

פסקי הדין הנ"ל עסקו בקביעת שבח כלכלי אמיתי, הכנסה חייבת אמיתית ורווח כלכלי אמיתי, ולפיכך, ניתנה עדיפות להוכחת העובדות לאשורן לשם הגשמת עקרון האנלוגיה. בעניננו, מדובר בשלב קביעת שיעור המס, לאחר שההכנסה/רווח/שבח כבר נקבעו, ולא לצורך חישובם.

בענין מירון המחלוקת הייתה, מהו שווי הרכישה שיש לנכות משווי המכירה, לצורך קביעת השבח האמיתי הנובע מהמכירה, לפי סעיף 22 לחוק. באותו ענין, נמכר חלק מסוים מתוך מקרקעין שהיו בבעלות הנישום. השאלה היתה, כיצד לחלץ שווי הרכישה של החלק הנמכר מתוך שווי הרכישה של כלל הזכויות במקרקעין לצורך חישוב השבח האמיתי בעסקה: האם לפי יחס השטחים של הזכות או לפי יחס השוויים. בית המשפט נדרש לשאלת קביעת הרווח הכלכלי האמיתי שהפיק הנישום, ולא לשאלת שיעור המס.

 

פס"ד אינטרבילדינג הנ"ל, עסק בתיחום ההוצאות שיש לנכותן לצורך קביעת ההכנסה החייבת. השאלה שם, הייתה, כיצד יש לייחס, לצורך קביעת ההכנסה החייבת של המערערת, את הוצאות הרבית לכל אחד מהפרויקטים השונים שנבנו במקביל, האם בהתאם לסעיף 17 לפקודה, המשרטט את הכלל לניכוי הוצאות, או שמא לפי סעיף 18(ד) לפקודה, הקובע את האופן בו תיוחסנה ההוצאות השונות לכל אחד מהפרויקטים. בית המשפט קבע, כי מקום בו הוכח הייחוס בפועל של הוצאות הרבית, הרי שהן יותרו בניכוי בגדרו של סעיף 17 לפקודה , הקובע את "עקרון ההקבלה", לאמור מדובר בקביעת אותה עוגה הקרויה "הכנסה חייבת" לצורך מיסויה, ולא בקביעת שיעור המס לאחר שזו חושבה.

 

כך גם בע"א 5359/92 ורה דבורה שכטר נ. מנהל מס שבח מרכז, פ"ד נ(1) 651. גם כאן עסק בית המשפט בחישוב השבח הריאלי האמיתי, ולא בשלב הטלת המס. השאלה הייתה, מאיזה מועד יש לשערך את הוצאות הבניה המותרות בניכוי, לצורך מיסוי השבח הריאלי ונטרול השבח האינפלציוני: האם יש לנכותן כשהן משוערכות ליום ההוצאה בפועל או שמא מ"היום שבו תמו שני שלישים מהתקופה המתחילה בתחילת הבניה ומסתימת ביום גמר הבניה". בית המשפט הגיע למסקנה כי מדובר בהוראה שחלה מקום בו אין הוכחה אמיתית, ולפיכך, על מנת לחשב את הרווח הריאלי הנכון ולא למסות את הנישום על רווח אינפלציוני, יש לאפשר לו להוכיח את מועד ההוצאה בפועל, ולשערך את ההוצאות מאותו מועד.

 

בעניננו, הדרך היחידה הקיימת בחוק לחישוב השבח היא שווי המכירה פחות שווי הרכישה, פחות ההוצאות המותרות בניכוי. אין התחשבות בערך אחר כלשהו כפי שמנסים לטעון העוררים.

 

ב"כ העוררים סבור שאין כל הכרח כי פס"ד של בימ"ש העליון בענין פוליטי יביא לסיום חילוקי הדעות בין המשיב לעוררים, בעניינם של העוררים. שוני עובדתי קיים בין פרשת פוליטי (בו כל השבח נוצר לאחר "יום התחילה" לבין עניינם של העוררים כאן, בו רוב השבח נוצר לאחר "יום התחילה". על כן, סבור הוא, אף לו יפסוק בימ"ש העליון בענין פוליטי לטובת הנישום, אין הכרח כי פסיקה זו תחול גם על עניינים של העוררים.

 

התיחסות לרע"א 4217/04 פמיני

העוררים מפנים לפס"ד זה (נספח ז' לסיכומיהם). באותו ענין הנוגע לחישוב היטל השבחה, העדיף בית המשפט את שיטת "המדרגות", המחשבת את ההשבחה, במקרה של רצף תכניות, באופן המצרף את ההשבחות שנוצרו בעקבות אישורה של כל תכנית ותכנית, על פני שיטת "המקפצה", המחשבת את ההשבחה לפי ההפרש בין ערך המקרקעין במצבם המקורי, דהיינו בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה, ובין ערכם לאחר אישור התכנית האחרונה.

בית המשפט העדיף את שיטת "המדרגות" על פני שיטת ה"מקפצה", כיוון שהיא "מקיימת באופן מיטבי את הקשר הסיבתי בין הפעילות התכנונית ובין ההשבחה החייבת בהיטל (פסקה 15 לפסה"ד)*, וזאת להבדיל משיטת ה"מקפצה","הכוללת בגדר חישוב ההשבחה את כל העליות הכלליות בשווי השוק של המקרקעין, אף כאלה שאינן נובעות מהפעילות התכנונית המשביחה" (פסקה 10 לפסה"ד). כלומר, מאחר והשבחה, על פי הגדרתה, היא "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית", ברור שעל מנת לקיים את תכלית החוק, יש "לבודד את עליית ערך הקרקע כתוצאה מן התכניות המשביחות מתוך העלייה הכוללת בשווי הקרקע, אשר עשויה להיות מושפעת גם מגורמים אחרים".. לא כך, כשמדובר בחישוב השבח. השבח בהגדרתו הוא "הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה", ואין זה משנה מהו מקור עליית הערך, אם בהשבחת הקרקע ופיתוחה ושינוי יעודה.

 

בנוסף, כאשר מדובר באירוע היטל השבחה, "ארוע המקים את החבות בהיטל ההשבחה מתרחש עם אישור התכנית המשביחה, כהוראת סעיף 2(א) לתוספת "(פסקה 6 לפסה"ד).

מטרתו של חוק מיסוי מקרקעין היא "להטיל מס על עליית ערך של מקרקעין כפי שהיא בעת העברת הזכות באותם מקרקעין". לפיכך, "יום המכירה" – הוא היום שבו נעשתה המכירה. הוא גם היום שבו מתגבש החיוב.

 

לפיכך, אין זהות בין חוק מיסוי מקרקעין לבין היטל השבחה.

 

בחירת השיטה הלינארית היא שרירותית וסבירה                                                          

אני מעדיף את האמור בסיכומי המשיב , במקרה זה, על פני האמור בסיכומי העוררים. מנגד אני נוטה להסכים עם ב"כ העוררים שאין כאן בעיה תקציבית ממשית שיסודותיה בהכנסת שמאים לצורך הקביעה מהו שווי הנכס הנמכר "ליום התחילה". הבעיה האמיתית היא שהשיטה שנבחרה – השרירותית – אינה מאפשרת ואינה דורשת את מנגנון השמאות. אילו היו רוצים להכניס מנגנון שמאי לעניין היה מן הראוי לקבוע זמני הכרעה וסיום של קביעת השווי ל"יום התחילה" ובהיעדר הכרעה בהסכמה לקבוע הכרעה שרירותית בנדון. אילו המחוקק היה נוקט בלשון המשתמעת לשתי פנים, הייתי מעדיף את טיעון העוררים, אלא שהמחוקק בחר, לכאורה, בלשון מפורשת שאינה משתמעת לשתי פנים.

 

לפיכך, הייתי מציע לחברי לדחות העררים המאוחדים ולחייב את העוררים בהוצאות משפט בסכום כולל של 15,000 ₪ שישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

 

                                    ______________________

דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין

     חבר

 

 

 

עו"ד דב שמואלביץ

אני מסכים

 

                                    ___________________

                                     דב שמואלביץ, עו"ד - חבר

 

 

 

י. בן שלמה שופט (בדימוס), יו"ר

אני מסכים.

 

                                    ________________________

                        י. בן שלמה שופט (בדימוס), יו"ר

 

לאור האמור לעיל הוחלט לדחות את העוררים ולחייבם בהוצאות כמפורט בחוות דעתו של חבר הוועדה עו"ד דן מרגליות.

 

 

 

ניתן היום בהעדר היום 4.9.07. בהעדר הצדדים.