אי התרת התשלום לדייר מוגן כהוצאה בחישוב השבח  

תקציר פסק דין/ רמי אריה עו"ד רו"ח

אדם מוכר נכס מקרקעין לאחר ששילם עבורו דמי מפתח לרכישת זכות הדיירות מוגנת מדייר מוגן שישב בנכס. הייתכן כי התשלום לדייר מוגן לא יופחת מהשבח במכירת הנכס לצורך חישוב מס שבח ? הזהו תשלום שאינו מוכר כהוצאה לצורכי מס ? בכך דן בית המשפט המחוזי בת"א, בשבתו כועדת ערר, קבל ביום 19.4.07 את הערר, בתיק וע 001328/04 פרוכטר שמעון ואח' נ' מנהל מס שבח, כדלקמן:

1. פרוכטר עזיז ואביגדור (להלן: "העוררים"), רכשו זכות דיירות מוגנת ממר סמיר (הדייר היוצא) בחודש נובמבר 1974 בסכום של 80,000 ל"י.
2. ביום 7.10.02, רכשו העוררים את הבעלות המלאה בנכס מחברת עמידר (להלן: "הרכישה"), לאחר החלטת ממשלה למכור את הדירות ב"דיור הציבורי" למחזיקים בהן בדיירות מוגנת במחירים נמוכים.
3. ביום 3.12.02 מכרו העוררים את הנכס למר חנאניא (להלן: "עורר מס' 4"), בסכום של  480,000 ₪ (להלן: "המכירה").
4. העוררים הגישו שומה עצמית לפיה הם זכאים לניכוי נוסף בחישוב השבח, בגין התשלום ששילמו לרכישת זכות הדיירות המוגנת. כמו כן, שווי המכירה הועמד על 480,000 ₪.
5. המשיב, מנהל מס שבח, דחה את השומה העצמית, קבע את שווי הרכישה בהתאם למחיר ששולם בפועל לעמידר, ואת שווי המכירה העריך בסך של 750,587₪.
6. לשיטתו, העוררים אינם זכאים לניכוי נוסף בחישוב השבח, בגין זכאותם הקודמת כדיירים מוגנים. כמו כן, לאחר השוואה לעסקאות דומות, מחיר המכירה שנקבע הינו נמוך, מושפע מיחסים בין מוכר לקונה ואינו תואם מחיר שווי שוק. וכן קבע כי אין לראות את העוררים כדיירים מוגנים בנכס כיון שרכשו בעלות מלאה ולאור זאת אין לקבוע שעור מס מופחת לפי סעיף 9ג לחוק מיסוי מקרקעין. מכאן הערר.
7. נקבע לפי דעת הרוב, כי העוררים אינם זכאים לניכוי נוסף בחישוב השבח, בגין זכאותם הקודמת כדיירים מוגנים, במיוחד לאור העובדה כי עיון בכתב הערר של העוררים מעלה כי אין הם תוקפים כלל את שומת שווי הרכישה שנערכה על ידי המשיב אלא רק מבקשים ניכוי נוסף בחישוב השבח.
8. דעת המיעוט קבעה כי היות ותכלית חוק מיסוי מקרקעין הינה למסות את הרווח הכלכלי האמיתי שנצמח למוכר ממכירת הזכות במקרקעין, אם כן, כדי למסות את העוררים על הרווח הכלכלי שנצמח להם, מן הראוי להתיר בניכוי את דמי המפתח ששילמו. המחיר ששילמו העוררים לעמידר בעד רכישת זכות הבעלות הינו נמוך מזה שהיה משלם בעדה רוכש אחר, שכן מחיר זה הביא בחשבון את דמי המפתח ששולמו על ידי העוררים בעבר, הרי שניתן לראות בדמי המפתח כחלק מעלות רכישת זכות הבעלות. לעניין זה ראה כתמיכה את הוראות הביצוע מ"ש 24/85 מיום 4/9/85 .
9. נקבע פה אחד כי כיון שהעוררים היו דיירים מוגנים, על כן מגיע להם שיעור מס רכישה מופחת כדיירים מוגנים לפי סעיף 9ג לחוק מיסוי מקרקעין.
10. נקבע פה אחד כי מחיר המכירה שיקף את מצב הנכס והעסקה נערכה בתום לב. במקרה הנדון היו נתונים שהשפיעו על הקטנת מחיר המכירה: בטרם המכירה, היו העוררים חייבים סכומים לעמידר בשל הרכישה, וכן הנכס נמצא בגוש "הנמצא בהסדר וייתכנו תביעות נוגדות ו/או שינויי גבולות החלקה", לפיכך העוררים הצליחו להרים את נטל הראיה לעניין תום הלב הנדרש מהם.
11. נעיר כי לדעתנו, טעתה ועדת הערר כשקבעה בדעת רוב כי לא יותר הניכוי לרכישת הדיירות המוגנת בחישוב השבח. הגם שמדובר בעסקה אשר נעשתה טרם כניסתו לתוקף של תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין ביום 12.4.2005, הרי גישת הפרשנות הכלכלית לרבות הכרה במלוא ההוצאות בייצור השבח כבר הוכרה גם לגבי עסקאות שנעשו בעבר בפסיקתו של בהמ"ש העליון בעניין מ. ל. השקעות בע"מ. נראה לנו, כי ככל שיוגש ערעור על פסיקתה של ועדת הערר המתוארת לעיל, יש לו סיכוי טוב מאד להתקבל.