תמ"א 38 יוצאת לדרך – פטור ממס שבח ומס מכירה

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 60)

רמי אריה עו"ד רו"ח

בעלי דירות ויזמים המצפים לפטור ממס שבח ומס מכירה, בשל ביצוע עסקאות לפי תמ"א 38, יכולים להתחיל לסגור עסקאות. היות והצעת החוק למתן הפטור ממס פורסמה סוף סוף, ביום 23.7.2007, למתן הפטור ברוח המלצות ועדת המנכ"לים.

נזכיר כי כבר ביום 27/3/05 התקבלה החלטת הממשלה המאשרת את תכנית המתאר הארצי לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38 (להלן: "התכנית"). מטרת התוכנית הינה עידוד חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980, ולכן לא נבנו לפי התקן המחמיר לעמידות בפני רעידות אדמה. התכנית מקלה על פעולות החיזוק ומאפשרת הוצאת היתרי בניה והענקת זכויות בניה, שמימושן מותנה בחיזוק המבנה.

מינהל התכנון והמועצה הארצית היו ערים לכך שתרומת התכנית כשלעצמה, לבצוע חיזוק בפועל, תהיה דלה יחסית, כיוון שתמריץ הזכויות איננו אפקטיבי באזורי פריפריה, מקום שערכי הקרקע נמוכים. חסרון זה בולט עוד יותר כיוון שחלק גדול מאזורי הפריפריה, כמו צפת, טבריה, בית שאן, חלקים מחיפה והקריות, אילת, נמצא באזורים בעלי סיכון גבוה לרעידות אדמה.

במסגרת ההיערכות למתן הקלות לביצוע תוספת זכויות בניה לבניינים קיימים, אשר יש חשש לגביהם כי לא יעמדו ברעידת אדמה קשה, באם תתרחש, חס וחלילה בישראל, גיבשה ועדת המנכ"לים של המשרדים הממשלתיים הנוגעים בדבר, בראשות מנכ"ל משרד התשתיות הלאומיות, עוד באוקטובר 2006, את ההמלצות הבאות:

1. יינתנו הקלות לחיזוק ועיבוי מבנים קיימים מפני רעידות אדמה לרבות: מבני מגורים, מוסדות חינוך, מוסדות בריאות, מבני ציבור ומתקנים המכילים חומרים מסוכנים.

2. מימון החיזוק והעיבוי של המבנים כאמור, ייעשה על ידי מתן זכויות בנייה נוספות למבנים קיימים באזורים מבוקשים ויצירת מקורות מימון ממשלתיים תוך הבטחת סיוע ממשלתי, למתן פיתרון כלכלי עבור מבנים באזורים לא מבוקשים בפריפריה ובאזורי סיכון.

3. מקורות המימון יתנו מענה לשאלות מיסוי ותשלומי חובה אחרים, לרבות מתן פטור מהיטל השבחה ותשלומים למינהל מקרקעי ישראל.

4. יתוקן חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, באופן שיהיה ניתן להוסיף דירה או להרחיב דירה קיימת, בבית משותף, בהסכמת רוב בעלי הדירות אם תוספת הדירה או ההרחבה בוצעו אגב חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.

5. תיקון חוק התכנון והבניה כך שאישורם של תכניות מתאר שמטרתן חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לא יהוו עילה לתביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

כעת מוסר אחד המכשולים העיקריים לביצוע תמ"א 38, עם פרסומה ביום 23/7/07 של הצעת החוק מטעם הממשלה לתיקון חוק מיסוי מקרקעין. לפיה יינתן פטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה בשל זכויות בניה שניתנו בהתאם לתכנית.

בהצעה לתיקון חוק מיסוי מקרקעין מוצע לקבוע בסעיף 49 לג (א) כי מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות לבניה נוספת שהוקנו לפי תכנית החיזוק, תהיה פטורה ממס שבח מקרקעין וממס מכירה עד גובה שוויין של זכויות הבניה האמורות.

הפטור יינתן בתנאי שלא שולמה בשל אותה מכירה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינם שירותי בניה לפי תכנית החיזוק, ובתנאי שבמבנה נעשה חיזוק מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תכנית החיזוק.

לפי המוצע, "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" הם כל אחד מאלה: חיזוק המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק, מפני רעידות אדמה, הרחבה יחידות הדיור הקיימות במבנה, התקנת מעלית בו או עיצוב המבנה ושיפוצו.

כמו כן, מוצע לקבוע בסעיף 49 לג (ב) לחוק, כי על חלק מזכויות הבניה שבעדן שולמה תמורה בכס, או בשווה כסף שאינו שירותי בניה לפי תכנית החיזוק כאמור לעיל, יחול חיוב במס שבח מקרקעין ובמס מכירה.

לא יינתן פטור כאמור לגבי מבנה המהווה מלאי עסקי, כהגדרתו בסעיף 85 לפקודת מס הכנסה.

הפטור המיוחד המוצא לעניין תמ"א 38, לא ישלול פטור אחר ממס, כגון הפטור במכירת דירות מגורים בהתאם לתנאי פרק חמישי 1.

יזמים רבים ובעלי דירות אשר ציפו כבר למעלה משנתיים, לפטור ממס שבח ומס מכירה, יוכלו כעת לסגור עסקאות להרחבה ועיבוי מבני מגורים, על בסיס הידיעה כי לא ישולם מס על השווי היחסי של הבניה להרחבה שתישאר בבעלותם, לעומת הבנייה שתישאר בבעלות הדיירים שנעשתה לצורך חיזוק המבנה.

במילים אחרות: החלפת תמורות שירותי בנייה בבנייה ללא תמורה – תהיה פטורה ממס.

עם זאת, חשוב לזכור כי היזמים/קבלנים יחויבו במס על עצם הרווח שיצמח להם ממכירת הדירות הנוספות שיבנו, לפי כללי המס הרגילים. בדרך כלל, יחול כאן מס הכנסה רגיל החל על היזמים כחברות או כיחידים לפי צורת ההתאגדות שלהם. כמו כן, יש להיזהר ממס כפול על יזמי ביניים, בדומה למלכודת המס העלולה להימצא בקבוצות רכישה.

רמי אריה עו"ד רו"ח ,מידע נוסף באתר מיסים ועסקים www.ralc.co.il