îéñéí åòñ÷éí áò"î. øîé àøéä, òåøê ãéï åøåàä çùáåï
true

קטגוריות

עידוד משקיעים בדירות למגורים כפתרון למחסור בדיור

עדי אשכנזי, כלכלן  |  29.04.2021

עידוד משקיעים בדירות למגורים
כפתרון למחסור בדיור להשכרה 

מאמר דעה


עדי אשכנזי, כלכלן


הקדמה

המשק הישראלי מתמודד עם משבר דיור מתמשך זה שנים רבות כאשר הממשלות האחרונות מתקשות בטיפול בנושא למרות שבשנים האחרונות נעשו מספר פעולות שבאופן כללי לא צלחו.


בין הפעולות המרכזיות היו, העלאת מס הרכישה למשקיעים ל- 8% , לאחרונה תוקן ל- 5% (ויותר לדירות יקרות יותר), יצירת מערכת הרתעות למשקיעים בדמות חוק מיסוי דירה שלישית (שלא יצא לפועל), עידוד רשות המיסים למסות משקיעים בדירות כעסק ולא כהכנסה פאסיבית, כל זאת מתוך רצון להרחיק משקיעים מהשוק.


במקביל לניסיונות להרחקת המשקיעים מהשוק , הגו ויישמו תוכנית של מחיר למשתכן שמהווה התערבות בוטה בשוק החופשי שיצרה פערים גדולים ואפליה בין זוגות צעירים אשר זכו או לא בהגרלה.


בכל מקרה תוכנית זו הולכת ודועכת, זוכי דירות למשתכן רבים אינם מממשים את זכותם בשל מחיר שאינם יכולים לעמוד בו, ובעיקר בשל זכייה בדירות באזורים שמחוץ לאזורי הביקוש (פרפריה רחוקה).


ע"מ לסבר את העין נציין כי בינואר 2021 הייתה ירידה של 49% במכירת דירות במסגרת תוכנית דיור למשתכן בהשוואה לינואר 2020.


פעולות הממשלה שנעשו תמיד היו תחת ההנחה כי משקיעים בשוק הנדל"ן הם הגורמים לעליית המחירים, למחסור בדיור ובאופן כללי הם הבעיה. בנייר זה נטען אחרת, כי הם הפתרון ונפרט בנושא.
בראייה כללית עולים היבטים רבים ומגוונים לבעיית משבר הדיור כאשר הגורמים המובילים הינם מחסור בהיצע דירות, ירידה בהתחלות הבנייה, מחסור בקרקעות זמינות, אישורי תוכניות מסורבלים ובירוקרטים ולאחרונה ירידה בהכנסות זוגות הצעירים בשל משבר הקורונה.


המשקיעים – תמונת מצב

פעולות הממשלה שתוארו לעיל אכן הורידו את מלאי הדירות שבידי המשקיעים בכ 20-25,000 דירות משנת 2016 לאחר ששיעור הרכישות של המשקיעים מכלל השוק ירד מרמות מקובלות של 23%-25% בשנים רגילות, ל-15% ופחות (למרות ירידת הריבית וזמינות גדולה של כסף, אינפלציה נמוכה והעדר יעדי השקעה אטרקטיביים חלופיים).


את הרכישות המשקיעים ע"פ זמן ניתן לראות התרשימים מטה.





מקור: סקירת ענף הנדל"ן למגורים ,משרד האוצר, ינואר 2021




מקור: סקירת ענף הנדל"ן למגורים ,משרד האוצר, רבעון שלישי 2020


בעוד שבארץ הייתה ירידה בהשקעה, התגברה התופעה של רכישות דירות להשקעה של ישראלים ברחבי העולם בהבטחת תשואות דמיוניות אך בעיקר בשל תחושת הסיכון ואי הוודאות בהשקעות בישראל.


מנתוני בנק ישראל עולה אומדן כי השקעות הישראלים לדיור בחו"ל עומדים כל כ- 3 מיליארד דולר בשנה אם כי הנתונים לא מזוקקים להשקעות נדל"ן פרטיות בדירות.

גם מחצית מסכום זה הוא סכום עתק שיכול לשמש הזדמנות לפתרון משבר הדיור בישראל אם יוחזר כהשקעה בדיור בישראל ובתנאי שינותב נכון לעידוד הבנייה, הגדלת מלאי הדירות להשכרה ומתן פתרון לבעיית המחסור החריף לדיור הציבורי.


ניתוח בעלות על משקי הבית שבוצע ע"י הלמ"ס (אמנם מסקר אחרון של שנת 2018) שפורסם בינואר 2020 מראה כי כ- 720 אלף משקי בית גרים בדירות שלא בבעלות ( כולל מגורים חינם ודיור ציבורי) וכי כ- 260,000 ישראלים מחזיקים ביותר מדירה אחת וזאת רק בישראל.


מקור: למ"ס הדיור בישראל - ממצאים מסקר הוצאות משק הבית, 2018- 14 ינואר 2020



למרות האמור לעיל, לאחרונה חל שינוי לאחר שמס הרכישה ירד מ 8% לחמישה אחוז, רבו האכזבות מהשקעות כושלות בחו"ל ובעיקר בעקבות המשבר הקורונה החלו לחזור משקיעי הנדל"ן לשוק הישראלי, (עדיין על קצות האצבעות) וכאן אנו רואים הזדמנות לשוק הדיור הישראלי.

 


עכשיו הזמן לתוכנית חדשה לניתוב כספי המשקיעים לתועלת המדינה שעיקריה יפורטו בהמשך.

הדיור הציבורי וסיוע בשכר דירה לזכאים

נושא כאוב שמדינת ישראל מתמודדת איתו שלא בהצלחה וזמן ההמתנה לדיור הציבורי מגיעים גם ל- 10 שנים.


כמות ואיכות הדירות שמיועדות לדיור ציבורי צונחים וכך גם האיכות.


הנתונים מראים כי משרד השיכון מוציא מיליארדי שקלים על תוכניות מיוחדות למעוטי יכולת. למשרד שני כלים עיקריים: סיוע בשכר דירה ודירות ציבוריות.

ע"פ נתוני מחקר שבוצע ע"י "פורום קהלת" המתמחה בנושא ע"י ד"ר אשר מאיר ויונתן סורוצקין שפורסם בדצמבר 2019 https://kohelet.org.il/publication) ), הוצאות המשרד בכסף ובעין על דיור מסתכמות בכ 3-3.5 מיליארדי ש"ח בשנה.

לשם השוואה, ההוצאה השנתית על הבטחת הכנסה והשלמת הכנסה באותה שנה הייתה כ-2.9 מיליארדי ש"ח בשנה.

להלן התפתחות ההוצאות על סיוע בשכ"ד ע"פ שנים:

הוצאות על סיוע בשכר דירה


ערך כספי של שרותי הדיור בש"ח:



ע"פ אותו מחקר נקבע כי אין
למדינה כל יתרון בניהול של מלאי דירות אלא דווקא חיסרון ניכר .


מדינת ישראל רוכשת הדירות בעלות גבוהה
יותר מהעלות שבה שחקנים בשוק הפרטי רוכשים.


המדינה ללא ספק מוכרת את הדירות במחיר מתחת למחיר שוק, העלות הישירה של ניהול הדירות דומה לסכומים שבשוק הפרטי.


התחזוקה של מלאי הדירות נחותה יותר
, כך שגם בדמי ניהול יש למדינה חיסרון, ואיכות ההקצאה של הדירות לקויה אף היא.


מרכז המחקר והמידע של הכנסת שפרסם סקירה כלכלית בנושא בדצמבר 2019 מפרט כי בשנת 2018 (ומאז יש עלייה) מספר הזכאים לסיוע בשכר הדירה מגיע ל כ 172,000 משקי בית ,כ- 50,000 דירות מאוכלסות של הדיור הציבורי ועוד כ- 30,000 זכאים ממתינים לדיור ציבורי בשל מלאי דירות קרוב ל"אפס" (למעשה 29 דירות בלבד).


הפתרון המוצע

כפי שניתן לראות מהסקירה הנ"ל, קיימם מספר וקטורים בנושא הדיור שלכאורה מושכים לכיוונים שונים אך ניתן לאזן בין הכוחות ולהכווינם לאינטרס אחד וזאת בתנאי שנושא זה ירוכז ע"י גורם כוח אחד בממשלה.


כמו כן יידרש מהגורם הממשלתי להקים מספר פורמי ייעוץ בהם מעורבים מומחים מהשוק הפרטי בסקטורים שונים כגון הדיור והבנייה (התאחדות בוני הארץ), משקיעי נדל"ן "מאיגוד בעלי הדירות להשכרה", חברות לאחזקת דירות, ראשי עמותת רווחה העובדים עם אוכלוסיות מוחלשות, משרדי רו"ח ועו"ד המייצגים משקיעים בנדל"ן.


להלן צעדים שיש לנקוט

א.     הכרה במסגרת חוק עידוד השקעות הון במשקיעים שירצו ממספר דירות (נניח, 5+) שאינן בבניין אחד, ובכך להסיר מרכיב אי הוודאות בשוק בנוגע לעמדת הממשלה כלפי המשקיעים הפרטיים וקבלתם כגורם חיובי לפתרון משבר הדיור.

יתרונות בולטים:

1)      הכרה זו תביא לידי דיווחים יותר אמינים ומסודרים (דוח שנתי מלא) ותאפשר למדינה לקבוע כתנאי לפחות 5 שנים של השכרה ובכך אולי גם להגדיל את בסיס המס הנגבה.


2)      ניתן יהיה לקבוע מחיר שכ"ד הוגן ע"פ נוהל בנינים להשכרה שפורסם ע"י מרכז ההשקעות ובכך לסייע בריסון שכר הדירה ( בדומה לתנאי פרויקט "דירה להשכיר").


3)      הקטנת אי הוודאות בנוגע להשכרת דירות במסלול ההכנסה הפאסיבית למשקיעים מרובי דירות ומניעת התכתשות עם רשויות המס.

 

ב.      מתן אפשרות לבעלי נכסים שיוכרו במסלול זה להשכיר את הדירות למדינה לתקופות ארוכות טווח ובכך לתת מענה מידי לדיור הציבורי בטווח קצר.

יתרונות בולטים:

1)      פתרון מהיר לדיור הציבורי וחיסול התורים- קיצורם מ 10 שנים לחודשים בודדים.


2)      פתרון זול על בסיס משקיעים פרטיים כתחליף לרכש דיור ע"י המדינה- חסכון של מיליארדים נדרשים לרכש 30,000 דירות לזכאים ממתינים.


3)      פיזור זכאי הדיור הציבורי בקהילה ללא יצירת שכונות או בנינים מוזנחים כפי שקיים כיום במבנים ובדירות המיועדים לזכאי משרד השיכון.


4)      הסרת עול ניהול הדיור הציבורי-חסכון תקציבי לשיפוץ ואחזקה של דירות המצויות במצב תחזוקתי נמוך מאד והעלאת רמת השירות של הממשלה לאזרחיה החלשים ביותר.


5)      שימוש יעיל בתקציב המשמש כיום את הדיור הציבורי שבעצם כולו יוקדש לסיוע בשכ"ד ללא עלויות נוספות.


6)      השפעה עקיפה על מחירי שכר הדירה בשל כניסת "שחקן חזק" לשוק ללא צורך בחוקים מרסנים שלא מכוחות השוק.


7)      יציבות ובטחון לבעלי נכסים גם בשל חוזים ארוכים המגנים על המשכיר והשוכר וגם בשל ערבות מדינה להכנסות מובטחות.


הערות נוספות לסיכום


הפתרון מוצע תוך שימור מס רכישה גבוה לרוכשי דירות להשקעה, כפי שהוא כיום, יאפשר מחד גיסא, למשקיעים לחזור לארץ ולהקים עסק הנהנה מחוק עידוד השקעות ומאידך גיסא, ישמור על ריסון מסוים לביקושים.
הכל, תוך שימור היתרון שיש לרוכשי דירות יחיד ולזוגות צעירים הפטורים או המשלמים מס נמוך יותר.

ברור כי צעד כזה בתקופה של אחרי המשבר יהווה עוד מרכיב חיוני בתוכנית עידוד הצמיחה בשל עירוי כספים חיצוניים, "זריקת אנרגיה" לקבלנים, בדגש לקטנים ופתיחת עסקים חדשים של השכרת דירות.

ראוי לציין כי פרויקטים כמו "דירה להשכיר" (בניית בנינים להשכרה) שהמדינה מסבסדת בהון עתק  בהלוואות זולות והטבות מס (ע"פ חוק עידוד השקעות) יהפכו לערוץ נוסף אך לא בלעדי.

הפתרון  המוצע יאפשר ביזור הדירות להשכרה, יבזר את הטבות המדינה למשקיעים באופן שוויוני וייתן יתרונות רבים נוספים כגון מענה לצרכים בטווח מידי ופיזור האוכלוסייה הרלוונטית בקהילה הכללית ללא יצירת בניני אוכלוסיות מוחלשות.

‹ חזרה