היבטי מיסוי או קורונה - הגורמים למכירת דירות ונדל"ן

רמי אריה, עו"ד רו"ח

מסתבר כי כמות העסקאות בשוק הנדל"ן ירדה משמעותית מחודש פברואר השנה, ועיקר הפעילות של ציבור המשקיעים הייתה במכירת דירות. למימוש דירות על ידי משקיעים יש שני גורמים עיקריים: האחד, משבר הקורונה, השני, החמרת המיסוי על משקיעים בדירות לעומת המיסוי החל בדרכי השקעה אלטרנטיביים. היבטי המיסוי שהוחמרו מאד לגבי משקיעים בדירות הביאו לכך שכדאי להם לממש דירות בהקדם, כפי שיובהר בהרחבה בהמשך מאמר זה.

ביום 6.9.2020 פרסם החשב הכללי במשרד האוצר הודעה על אומדן ראשוני של הגירעון ומימונו של ביצוע התקציב לחודשים 1-8/2020  במסגרתה פורטו תוצאות הגרעון נכון לסוף חודש אוגוסט 2020, תוך התייחסות להכנסות המדינה ממסים ישירים ועקיפים.

לפי החשב הכללי, הגל הראשון של הקורונה בחודשים פברואר-מאי מנע פעילות תקינה בשוק הנדל"ן והביא לירידה עקבית במספר העסקאות. סיכומו של הרבעון השני 4-6/2020 מלמד על כמות נמוכה ביותר של עסקאות נדל"ן שהסתכמה ב-20,600 עסקאות בלבד, זאת למרות גידול בכמות העסקאות בחודש יוני, עם הכרזת הממשלה על סיום הסגר. הגידול בכמות העסקאות בחודש יוני מוסבר בעיקר כפיצוי על עסקאות שנדחו מהחודשים הקודמים, גידול שלא המשיך בחודשים יולי-אוגוסט. וודאי גם לא בחודשים הקרובים נוכח הסגר בחגי תשרי.

החשב הכללי מצביע על העובדה כי: "עיקר הפעילות של ציבור המשקיעים בחודשים יוני-יולי הייתה במכירת דירות, לצד מגמת ירידה משמעותית ברכישת דירות" (שיעור המשקיעים בחודש יולי ירד לרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות ה-2000 – שיעור של 9%). ניתן לייחס זאת למספר סיבות, בהן יציאה לחל"ת והקושי הכלכלי שהביא משבר הקורונה לחלקים מסוימים בציבור המשקיעים, קושי שגרם לצורך מידי של הגדלת הנזילות.

להערכת החשב הכללי, ייתכן כי מספר העסקאות ירד, עקב המתנה של המשקיעים הרוכשים להפחתת מס הרכישה על דירה נוספת, אשר החלה ב-29.07.2020 בצורה מדורגת מ-8% ל- 5%-8%. עם זאת, על פי הנתונים הנוכחיים, הגידול במס הרכישה לא תומך בשינוי מהותי ברכישת דירות להשקעה בחודש אוגוסט, בוודאי לא במידה בה השפיעה הורדת המס ביוני 2015.

אך מסתבר כי למרות הירידה במספר עסקאות הנדל"ן באופן כללי, גביית מס השבח עלתה בחודשים אלו. זאת, עקב מכירת דירות מואצת על ידי משקיעים. נזכיר כבר כעת, כי לפי דיני המס, פעמים רבות - מס השבח מהווה רק מקדמה על חשבון מס הכנסה.

העובדה כי תחילת מימוש הדירות החלה כבר בפברואר 2020, עוד לפני שהחל משבר הקורונה, וכי ביצוע עסקה של מכירת דירה אורך מספר חודשים, כך שקשה לייחס את מכירת הדירות על ידי משקיעים דווקא למשבר הקורונה בטווח הקצר, מעידה לדעתנו כי השפעת הקורונה על מכירת דירות המשקיעים לא הייתה עדיין מהותית.

לעומת זאת, המשקיעים היו מעוניינים במימוש הדירות דווקא בגלל ההחמרה החריפה במיסוי עליהם, אשר נעשתה באופן עקיף, על ידי פסיקת בתי המשפט שהחמירה עם המשקיעים בדירות, בדרכים הבאות:

1.    הכנסות מהשכרת דירות למגורים – חייבות במס הכנסה - בעניין לשם ובירן (ע"א 7204/15 מיום 2.1.2018 ), נקבע כי הכנסות מהשכרת דירות מרובות, חייבות במס הכנסה שולי מלא (עד 50%), ואינן זכאיות לפטור ממס או אפילו למסלול של 10% מס. כאשר מספר ה-"דירות מרובות" לפי הגדרת בהמ"ש העליון גמיש, ויכול להתחיל כבר מהחזקה של ארבע דירות מגורים בלבד – לפי שיקול פקיד השומה, ומעשרים דירות מגורים ללא שיקול דעת של פקיד השומה.

2.    הכנסות ממכירת דירות מגורים - חייבות במס ערך מוסף - בעניין גיבשטיין (ע"א 4377/17, מיום 2.6.2019) , נקבע כי מכירת דירות מגורים ונדל"ן בכלל, לאחר ביצוע פעולות של שינוי תב"ע והשבחה אחרות של הנדל"ן – מהווה עסקה חייבת במע"מ (17%). אפילו, אם מדובר בנדל"ן שהגיע בירושה.

3.    הכנסות ממכירת דירות מגורים – חייבות במס הכנסה שולי מלא – בעניין בניזרי (ע"מ 58172-01-16, מיום 13.8.2020)  נקבע  כי מכירת דירה בתוך זמן קצר (תוך חמש שנים) ממועד רכישתה, תחשב כ-"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" והרווח מהמכירה יהיה חייב במס הכנסה מלא (עד 50%). 

4.    הכנסות מהשכרה וממכירת דירות מרובות – חייבות בדמי ביטוח לאומי – הקביעה כי הכנסות מהשכרת דירות מרובות, או ממכירת דירות לאחר השבחה או לאחר תקופת החזקה קצרה חייבות במס הכנסה, כ-"הכנסה עסקית" – הביאה לכך שגם המוסד לביטוח לאומי החל לאחרונה לחייב הכנסות אלו בדמי ביטוח (18%).

עולה, כי השינויים המחמירים בפרשנות דיני המס לגבי מיסוי הכנסות מהשכרת דירות מגורים ו/או מכירתם בשנים האחרונות, הביאו לכך כי השקעה בדירות מגורים ובמיזמי נדל"ן, הפכה להיות לא כדאית מבחינת המיסוי, לעומת אפיקי השקעה אחרים החייבים במס בשיעור של 25% בלבד.

אומנם, היבטים אלו אינם חלים לגבי משקיעים בדירה אחת עד שלוש דירות למגורים, בתנאי שהם יממשו את הדירות לפחות לאחר חמש שנים ממועד רכישתן. אך, מסתבר כי כמות המשקיעים או היזמים ששיש ברשותם או יהיו ברשותם למעלה משלוש דירות, או ימכרו לאחר השבחה, או בתקופת זמן קצרה מאז הרכישה, היא רבה ומשפיעה מאד בשוק הדירות.

נותר רק להמליץ למחזיקי נדל"ן שרכשו אותו או קיבלו אותו בירושה, לבעלי דירות מרובות מעל שלוש דירות, או לכאלו שרק רוצים כרגע למכור דירה שרכשו בחמש השנים האחרונות, לשקול היטב את צעדיהם, לבל ימצאו את עצמם משלמים מס הכנסה מלא, מע"מ וביטוח לאומי בגין ההכנסות שלהם מהשכרת הדירות ו/או ממכירת הדירות שברשותם.