עדכונים במיסוי מקרקעין - פברואר 2017

מאיר מזרחי, עו"ד

עדכונים במיסוי מקרקעין

ע"א 5925/15 אחים סבירסקי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (25.12.16)

שותפות שכרה מקרקעין לפני שנת 1948. בשלב מאוחר יותר הפכה השותפות ל"דייר מוגן" במקרקעין, ובשנת 2001 רכשה את הבעלות במקרקעין. בעת מכירת המקרקעין ביקשה השותפות לקבוע את יום הרכישה לצורך חישוב מס השבח למועד תחילת השכירות. נקבע כי לפני עסקת רכישת הבעלות לא עלו זכויותיה של המערערת כדי זכות במקרקעין, ולכן יום הרכישה לצורך קביעת שיעור המס במכירת המקרקעין על ידי המערערת הוא יום רכישת הבעלות בשנת 2001 וכי היא אינה זכאית לשיעור מס היסטורי.

ו"ע (מחוזי מרכז) 32824-11-14 מן נ' מנהל מיסוי מקרקעין (26.12.16)

בעסקת קומבינציה שבמסגרתה יוחדו דירות ספציפיות לבעלים לפי הסכם שיתוף שנחתם בסמוך לפני העסקה, ביקשו הבעלים 3 פטורים ממס שבח (פטור אחת לארבע שנים שהיה אז בתוקף ושני פטורים לפי חוק הגדלת היצע) בטענה שהם מכרו את מלוא הזכויות ביחידות ספציפיות. ועדת הערר קבעה כי מדובר בעסקת קומבינציה ולכן יש לראות את הבעלים כאילו מכרו 54% מכלל זכויותיהם במקרקעין ולא זכויות מלאות ביחידות ספציפיות, מה שמאפשר לכל אחד מהם לקבל פטור אחד ממס שבח עד לגובה שווי ממוצע של דירה אחת (מבלי לקבל את הפטור מכוח חוק הגדלת ההיצע, שכן מדובר במכר חלקי).

ו"ע (מחוזי ת"א) 40007-09-14 פרימו נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (27.11.16)

בעלים של קרקע התקשר בעסקת קומבינציה עם יזם. בין הצדדים התגלעו מחלוקת שונות ובורר שמונה להכריע במחלוקות אלו קבע כי ההסכם שנחתם בין הצדדים מבוטל. הבורר קבע כי הבעלים של המקרקעין ישלימו בעצמם את הבנייה וימכרו את הדירות, וכי חלק מתמורת הדירות תשולם ליזם. הצדדים ביקשו לבטל את העסקה והמנהל קבע כי מדובר במכר חוזר. ועדת הערר קבעה, כי אין מדובר במצב של ביטול עסקה, היות והמצב לא חזר לקדמותו, אך אין כאן גם מכר חוזר, מאחר שהבעלים לא קיבלו ישירות בחזרה את המקרקעין שמכרו. נקבע כי מדובר בעסקת המשך שבה, מבחינה כלכלית, היזם הסתלק מהפרויקט והבעלים לקחו על עצמם את המשך הבנייה ומכירת הדירות שייבנו. הוועדה לא קבעה את אופן המיסוי של עסקת ההמשך והותירה זאת לקביעתו של מנהל מיסוי מקרקעין.

ו"ע (מחוזי חי') 2917-11-14 רויכמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין חדרה (8.1.17)

חברה רכשה מקרקעין בשנת 1991. המקרקעין נרשמו אצלה כמלאי עסקי. בשנת 2002 נערך הסכם שומה בין החברה לפקיד השומה במסגרתו נקבע שינוי ייעוד ממלאי עסקי לרכוש קבוע, ליום 31.12.00. החברה התפרקה בשנת 2010 והמקרקעין הועברו לבעלי המניות אגב פירוק. מנהל מיסוי מקרקעין סבר כי למרות לשון הסכם הפשרה, אין לראות בו כקובע יום רכישה חדש. נקבע, כי במכירת המקרקעין על ידי החברה עובר לפירוקה וכן על ידי בעלי המניות לאחר הפירוק, יש לקבוע את יום הרכישה ליום שינוי הייעוד כפי שנקבע בהסכם השומה, ולא ליום רכישת המקרקעין על ידי החברה.

חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז – 2016; תקנות ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2017 ו-2018) מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה), התשע"ז-2017.

מס ריבוי דירות – עיקרי החוק והתקנות שנקבעו בעניין מענק למוכרי דירה עד 1.10.17 מפורטים במדריך המפורסם באתר משרדנו בכתובת http://www.maslaw.co.il .       

מיסוי בעל מניות מהותי בחברה שהועמד לשימושו נכס של החברה – נקבע כי יראו העמדת נכס, לרבות דירה, לשימושו של בעל המניות המהותי בחברה או קרובו, במישרין או בעקיפין, כהכנסתו של בעל המניות מאחד מהמקורות הבאים – דיבידנד (אם היו רווחים בחברה), הכנסת עבודה או הכנסה מעסק. ההכנסה החייבת היא עלות הנכס (יתרת שווי הרכישה בתוספת פחת או עלות הנכס בדוחות הכספיים, לפי הגבוה), בניכוי הלוואות בעלים ומשכנתה. הוראות התיקון יחולו על דירה שהועמדה לשימוש בעל מניות מהותי עד 1.1.17, וזאת בהתאם לארבעה מסלולים לפי בחירת הנישום. תשומת הלב כי לא ניתן יהיה לפרק חברה ולהעביר את הנכס לבעל המניות בפטור ממס אגב פירוק לפי סעיף 71 לחוק ככל שמדובר בדירה שהועמדה לשימוש בעל המניות משנת 2015 ואילך.

חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016

תיקון סעיף 15(ט) לחוק, העוסק בתשלום מקדמת מס רכישה על ידי הרוכש לצורך קבלת אישור מס רכישה עם תשלום השומה העצמית בטרם נקבעה שומה. התיקון מקצר את התקופה בה ניתן לקבל אישור ל-60 יום במקום 90, אך ייכנס לתוקף רק לאחר כניסתן לתוקף של תקנות הדיווח המקוון; תיקון סעיף 16 לחוק – ניתן יהיה לקבל אישור מס שבח במקרה של מכירת דירת מגורים מזכה תוך בקשת פטור לפי פרק חמישי 1 בתנאים מסוימים, בתוך תקופה הנעה בין 20 יום מהדיווח החל מ-31.12.17 ל-10 ימים החל מיום 1.1.20; קוצרה תקופת הדיווח על עסקאות במקרקעין מ-40 ל-30 יום לגבי עסקאות שיחתמו החל מיום 1.1.17.

תקנות מיסוי מקרקעין (שבה ורכישה) (מס רכישה) (תיקון), התשע"ז-2016

תיקון תקנה 11 לתקנות מס רכישה. התיקון רלוונטי לנכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה בנסיבות בהן הוא רוכש דירה שהיא דירתו היחידה. במקרה זה, במקום שיעור מס קבוע של 0.5% על כל שווי הזכות, הרי שאם שווי הזכות הנרכשת הוא עד 2,500,000 ₪ יהיו שיעורי מס הרכישה כדלקמן – עד שווי של 1,600,175 ₪ לא ישולם מס, ועל יתרת הסכום ישולם 0.5% מס רכישה.

תוספת מס' 2 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעי מס' 5/2013 – חלופות להוכחת העדר דירת מגורים במדינת התושבות של מוכר שאינו תושב ישראל לצורך זכאות לפטור לפי פרק חמישי 1

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה על ידי תושב חוץ יינתן רק במקרה שאותו אדם יוכיח כי אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות, על ידי המצאת אישור מאותה מדינה. מאחר שמעט מאוד מדינות מעניקות אישור זה, נקבע נוהל חלופי לתושבי מדינות שאינן מעניקות את האישור, המסתמך על המצאת ראיות אובייקטיביות להיעדר בעלות (בין היתר, המצאת חוזה שכירות, אישור על אי דיווח על הכנסה מדמי שיכורת מדירת מגורים ועוד).

עדכונים במס הכנסה

ע"א 3844/15 פקיד שומה פתח תקווה נ' שירותי בריאות כללית (15.12.16)

האם יש לכלול תשלומים ששילמה המשיבה, שירותי בריאות כללית, כדמי דמי חבר בגין עובדיה למוסדות ההסתדרות, בחישוב ה"שכר" ו"הכנסת העבודה" בגינם חויבה המשיבה במס שכר ובמס מעסיקים (שבוטל). בית המשפט העליון קבע, כי תכליתם של מס השכר ומס המעסיקים היא מיסוי ה"ערך המוסף" של המעסיק, המתבטא בשכר שהוא משלם לעובדיו. אמנם תשלומים שונים, ביניהם תשלום דמי החבר להסתדרות,  מוחרגים מסעיף 2(2) לפקודה (הכנסת עבודה) כדי להקל על העובד, אך יש לתת לכך פרשנות מצומצמת. דמי החבר הם חלק אינטגרלי מהשכר של העובד והערך המוסף של המעסיק מושפע מכך, ולכן יחויבו במס שכר ובמס מעסיקים.

ע"א 6952/15 פקיד שומה גוש דן נ' גד קרן (19.1.17)

המשיב, מנהל המערך הקרדיאולוגי בבי"ח איכילוב, מכהן החל משנת 1991 כדירקטור בחברה, שמניותיה נסחרות בבורסה בניו יורק. במסגרת זו קיבל מהחברה אופציות לרכישת מניותיה. בשנת 2003 מימש את האופציה (רכש מניות) ודיווח על כך כרווח הון, ובשנת 2014 מכר חלק נכבד ממניותיו. ביהמ"ש העליון קבע, כי הוראות סעיף 3(ט)(1)(ב) לפקודה חלות במקרה זה, שכן מדובר בהכנסות בתמורה למתן שירותיו של המשיב כדירקטור. כן נקבע כי יש למסות את המשיב בשתי פעימות – במועד מימוש האופציות כהכנסה לפי סעיף 2(1) לפקודה, ובמועד מכירת המניות - כרווח הון.

עדכונים במס ערך מוסף

ע"א (עליון) 5206/15 פאיק אכתילאת נ' פקיד שומה נצרת (26.12.16)

השאלה האם הכנסה פטורה ממס הכנסה תהא אוטומטית פטורה גם ממס ריווח המוטל על מוסד כספי מכח חוק מע"מ נענתה בשלילה. תוך כך נפסק, כי הפטורים שבחוק מע"מ ניתנים לגופן של "עסקאות" ולא לגופם של "נישומים" ולפיכך, לא ניתן לשאוב לתוכו פטור אישי-סוציאלי אשר חל בדין אחר.

ע"מ (מחוזי חיפה) 17079-07-16 פחמאווי נ' מנהל מע"מ חדרה (14.12.16)

תקופת התיישנות בת חמש השנים ממועד הגשת דו"ח ועד להוצאת שומה לפי מיטב השפיטה יוצרת התיישנות מהותית ולא מחסום דיוני. משכך, ניתן להעלות טענה זו בכל שלב (ולא רק בהזדמנות הראשונה) שכן משמעותה היא פקיעת סמכותו של המשיב להוצאת השומה.

ע"מ (מחוזי חיפה) 47387-05-15 ביצורית בע"מ נ' ממונה אזורי מע"מ עכו (8.1.17)

בקביעת "מחיר העסקה" למתן שירותים בין צד א' לב' לא יכנסו תשלומים שנותן השירות מעביר לצד ג' עבור מקבל השירות. זאת, ככל שלגביהם הוא מהווה רק "צינור" להעברתם ואין מדובר בתמורה על שירות שניתן לאותו "צינור".  

רשימת עמדות החייבות בדיווח במס ערך מוסף

בהמשך לפרסום חוק הטבות במס וייעוץ במס (תיקוני חקיקה) התשע"ו- 2015 הקובע חובת דיווח לרשויות המס וביניהן בתחום מס ערך מוסף לגבי "חוות דעת" ו/או "עמדה חייבת בדיווח", רשות המיסים פרסמה את הטופס לדיווח כאמור (טופס 1346) וכן את רשימת העמדות החייבות בדיווח ככל שננקטת עמדה מנוגדת לזו שפורסמה.

אלה העמדות הקובעות לעניין זה: ׁ(1)שיעורי ניכוי מס תשומות בחברת החזקות; (2) מע"מ בשיעור מלא על יבוא שירותים מחו"ל ככל שהשירות נצרך בפועל או נועד לצריכה בישראל, או ניתן בקשר לנכס המצוי בישראל; (3) על השכרת נכס לחבר בני אדם לא יחול הפטור שבסעיף 31(1) לחוק;  (4) לא ינוכו תשומות בגין רכישת דירת מגורים שתושכר למגורים בידי חברה;  (5) מע"מ בשיעור אפס יחול על שירות שתמורתו כלולה בערכם של טובין מיובאים רק במקרים בהם מדובר ביבוא טובין החייבים במע"מ; (6)תקבול המוסכם בחוזה המקורי ואשר משולם לעוסק בשל הפסקתו יהווה תמורה בשל "עסקה" ולא פיצוי נזיקי ויחויב במע"מ; (7)ביטול הנחה ללקוח עקב הפסקת התקשרות עימו והשבתה לעוסק תהא כחלק מתמורה חייבת במע"מ בידו; (8)במקרים בהם נוכה מס תשומות שלא כדין ברכישה/יבוא נכס והנכס נמכר בחלוף חמש שנים ומעלה ממועד הניכוי לא יחול פטור ממס במכירה מכוח סעיף 31(4) לחוק;  (9) במקרים בהם יובא/נרכש נכס במע"מ בשיעור אפס או בעסקה הפטורה ממס והנכס שימש בעסקה חייבת לא יחול פטור ממס במכירה מכח סעיף 31(4) לחוק. (10) מלוא התמורה בגין עסקה למתן שירות חייבת במע"מ ואינה ניתנת לפיצול הגם ככל שלשם ביצועה נעשה שימוש בנכס שעל פי דין לא ניתן היה לנכות מס תשומות בשל רכישתו. עם זאת, מכירתו/השכרתו של אותו נכס במנותק ממתן השירות תהא פטורה מכח סעיף 31(4) לחוק. (11) תקבול בשל פיגור בתשלום שגובה עוסק,  לרבות באמצעות גובה חיצוני, מהווה חלק ממחיר העסקה וחייב במע"מ בידי העוסק.